Immobili di lusso a Bologna: vendita e valorizzazione

3 maggio 2018 di Fabio Zerbinati
immobili di lusso a bologna

Qualche considerazione su come gestire, vendere o valorizzare immobili di lusso a Bologna in uno dei periodi più scellerati per l’immobiliare moderno.

Prima di tutto ci terrei a chiarire cosa si intende per immobili di lusso a Bologna o in qualunque altro posto, credo ci sia molta confusione in merito. Se sfogliamo una delle tante riviste di settore o portali immobiliari vedremo una moltitudine di annunci circa la vendita di immobili di pregio, di prestigio, di lusso che in realtà non lo sono e ciò ha un duplice negativo effetto: crea confusione ed impedisce il corretto planning di un’operazione di acquisto o cessione.

La prima definizione di immobile di lusso risale al 1969 con il DM del 2 Agosto, riporto qui la relativa chiarissima tabella: Tabella caratteristiche immobili di lusso

Vi basterà una veloce occhiata per capire come utilizzando questo termine venga identificata una categoria di immobili assolutamente distinta per posizione, caratteristiche costruttive e requisiti dalla maggioranza delle unità esistenti.

Da un punto di vista catastale rientrano immobili delle categorie A/1 (oggi ABITAZIONI DI TIPO SIGNORILE), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), con le relative necessità di attenzione dal punto di vista fiscale in sede di acquisto. Ne parleremo in un prossimo articolo dedicato, vista la complessità dell’argomento. Per ora vi anticipo che su immobili di questo tipo non è possibile utilizzare le agevolazioni “prima casa”.

Immobili di lusso a Bologna ne esistono come moltissimi, sia all’interno del centro storico sia nella prima periferia.

Per lo più, rispettivamente, case inserite all’interno di palazzi nobiliari e ville della fascia esterna ai viali di circonvallazione con menzione per le zone pedecollinare e collinare dove si possono trovare fabbricati di altissimo interesse.

Per citare alcuni esempi di immobili di prestigio a Bologna possiamo ricordare molte delle bellissime ville in zona Murri-Mezzofanti-Leandro Alberti o inserite nello spettacolare quadrante compreso tra Via Castiglione, Via Vittorio Putti ed Ospedale Rizzoli.

Nel centro storico le unità non si contano e da sempre destano emozioni indescrivibili a chi ha la possibilità di visitarle….o magari viverle.

La crisi del mercato immobiliare e gli immobili di lusso a Bologna

Il momento no per il mercato immobiliare Italiano insiste dal 2010 circa ed ha prodotto un calo medio dei prezzi su Bologna compreso tra il 25% ed il 45% applicando l’ultima aliquota ad immobili dalle scarse caratteristiche siti in posizioni defilate della periferia.

Se da un lato sono sempre dell’idea che tale decremento sia comune, nella giusta proporzione, a tutti i tipi di immobili, è altrettanto vero che quando parliamo di veri immobili di lusso a Bologna si entri in un discorso più ampio.

Una nicchia di mercato riservata a pochi che ha per “oggetto” una limitata disponibilità di unità immesse sul mercato e come tutti ben sapete minore è l’offerta in proporzione alla richiesta maggiore è la tendenza al rialzo del prezzo con un’ovvia conseguenza: il deprezzamento della crisi è stato parzialmente attutito da questa dinamica in ordine a questo tipo di immobili.

Attutito, non annullato ovviamente: prezzi di 7000/8000 euro al mq del passato non sono certamente attuali e non è pensabile realizzarli al giorno d’oggi neanche cedendo le unità migliori.

A lato di questo ragionamento nella città di Bologna si stanno aprendo anche altre opportunità di gestione alternativa ed auspicabilmente nuovi bacini di utenza idonea all’acquisto.

In primis sicuramente menziono il forte aumento dei flussi turistici a dimostrare l’interesse verso la città da parte del mondo intero. Se ad oggi le proiezioni vedono gli stranieri acquistare mediamente piccole unità o immobili nelle  aree collinari non è assolutamente da escludere che nei prossimi periodi ci possano essere piacevoli sorprese anche nella fascia di livello superiore. La città piace, è un dato di fatto.

Inoltre, con tutti i criteri del caso, questo tipo immobile si presta oggi anche alla realizzazione di strutture ricettive di alto livello: un esempio su tutti è il Palazzo Dè Banchi in Piazza Maggiore che negli ultimi anni è stato destinato proprio a questo tipo di attività. Un’interessante alternativa gestionale che garantisce oggi ottime redditività e ci consente di riqualificare immobili magari non in uso quotidiano.

Vediamo ora qualche indicazione sulla vendita di immobili di lusso a Bologna in questo momento sociale ed economico.  Investire per valorizzare

Valorizzazione è la parola d’ordine quando si parla di cessioni ove stiate decidendo di dismettere una parte del vostro patrimonio immobiliare. La prima cosa da fare è stilare un piano in 3 fasi per preparare l’immobile alla vendita: tecnica, layout, commercializzazione.

Gli immobili di lusso a Bologna non sono esuli dalla normative in ordine urbanistico e catastale ed, anzi, spesso l’attenzione necessaria è superiore a causa di vincoli da parte della Sovrintendenza alla Belle Arti, Paesaggistici o Monumentali.

Prima fase in assoluto, quindi, è la verifica di conformità urbanistica e catastale tramite un tecnico abilitato al fine di accertare l’assenza di difformità rispetto agli stati legittimi che tradotti in sede di compravendita significano il più delle volte inadempienze contrattuali ed azioni legali, senza scordare che in caso di immobili vincolati si può arrivare a conseguenze penali importanti.

Inoltre procedendo subito a questo tipo di attività sarà possibile provvedere alle relative regolarizzazioni senza l’angoscia di rispettare termini contrattuali essenziali e coordinando le presenti attività con le altre preparative alla vendita, di cui parlerò tra poco, in un’ottica di ottimizzazione dell’intero processo.

Definita la posizione amministrativa è il momento di passare alle attività volte alla migliore presentazione possibile del bene, nel pieno rispetto delle sue caratteristiche intrinseche.

Il target di riferimento per gli immobili di cui parliamo oggi è un pubblico sempre più esigente, oltre che ristretto per natura e proprio per questo è fondamentale l’assoluta perfezione in sede di presentazione.

Soffitti a cassettoni, affreschi, pavimenti elitari perdono fascino e presa sui compratori se contestualizzati in un ambiente corrotto dal tempo, dalla normale usura o da una gestione inefficace.

Come nelle attività di analisi tecnica anche in questa seconda fase è ovvia la necessità  di affidarsi a professionisti della valorizzazione immobiliare. Mi permetto anche di consigliarvi un nome su tutti per la valorizzazione di immobili di fascia alta e luxury: Rita Perderzoli Ricci, Interior designer e Home Stager—- (qui il suo sito. )

Punto di primaria importanza: riqualificare, esaltare ma evitare le eccessive personalizzazioni poichè ciò che va valorizzato sono carattere e caratteristiche dell’immobile, non della proprietà.

Ultimo passo della valorizzazione pre-commercializzazione: la produzione dei contenuti.

Se da un lato l’azione di marketing ed advertising sarà taylor made ed auspicabilmente diversa da quella rivolta ad immobili di altre fasce, dall’altro resta ferma la necessità di sottoporre la possibilità di acquisto ai potenziali compratori.

Contenuti multimediali appropriati saranno lo strumento con cui sarà possibile sottoporre all’attenzione del pubblico il lavoro derivato dalla valorizzazione ed è quindi ovvio come essi necessitino di grande cura.

Diverse sono le possibilità: si parte da set fotografici professionali, ai più moderni video di presentazione, passando per brochures, articoli destinati a testate web o cartacee, riprese aeree. Menziono alcune attività che io ritengo ottime come l’organizzazione di apertivi e ritrovi all’interno dell’immobile nei quali invitare persone che direttamente e indirettamente possono essere utili alla vendita. Non un vero Open-house ma qualcosa a cui assomiglia molto.

Ovviamente ogni immobile avrà le Sue specifiche esigenze e coglierle sarà un passo importante per aumentare esponenzialmente i risultati scegliendo le strade più adatte.

Un  esempio? Un render di qualità eccezionale per proiettare le potenzialità di un immobile da ristrutturare rasenta l’inutilità nella totalità di casi restanti come una ripresa aerea con drone lo è quando oggetto contrattuale è un appartamento in centro.

Scegliere i giusti contenuti per ottimizzare sforzi ed investimenti. Il superfluo crea solo danni, ancor più se mal realizzato, ergo…

Produrre contenuti limitatamente a ciò che è necessario investendo nella più alta qualità degli stessi

La produzione dei contenuti destinati all’advertsing va di pari passo con la strategia di marketing adottata.

Da sempre sono un sostenitore del fatto che per vendere un immobile di qualunque tipo sia fondamentale raggiungere il più alto numero di potenziali compratori…non di persone.

Assolutamente inutile violentare la propria privacy indirizzando le nostre attività promozionali ad un pubblico fuori target o peggio di curiosi.

Pubblicità si, ma con criterio..ricordate: sbagliare in questa fase significa svalutare l’immobile annullando gli sforzi messi in campo per la preparazione.

Come procedere? Taylor made è ancora una volta la parola d’ordine. Onestamente sono dell’idea che pubblicizzare immobili di questo tipo su Immobiliare.it o altri portali non di nicchia sia più utile alla propaganda dell’agenzia che al Cliente venditore.

Ad ogni mediatore fa piacere mostrare un portafogli immobili di alto livello ma un professionista deve pensare a raggiungere il risultato del Cliente, non il suo. Parere personale che dovrei evitare sul blog ASE…troppo tardi ormai.

Oggi esistono strumenti adatti a raggiungere in modo selettivo e chirurgico esattamente la tipologia di candidato ritenuta idonea con enormi benefici in termini di esclusività, privacy e risultati concreti.

Esclusività per la vendita di immobili di lusso a Bologna? Assolutamente si: Legge dei mercati dalla notte dei tempi, le persone vogliono ciò che non possono avere o meglio quello che noi faremo percepire come tale.

Riuscire a creare il gusto equilibrio tra commercializzazione e tutela è la chiave per la corretta gestione di un’azione di vendita valorizzata e funzionale. Ovviamente anche questo è un parere personale, ma in questi 15 anni di lavoro tra gli immobili di Bologna mi sento più che sereno a darvi questi spunti di riflessione.

Abbiamo parlato di preparazione, marketing, advertising: Ognuna di queste attività va coordinate secondo un unico criterio di assoluta qualità e precisione. Questo vale per ogni tipo di immobile ma a maggior ragione con immobili le cui caratteristiche necessitano di essere sottoposte al pubblico in un regime di totale valorizzazione.

Vi ringrazio per il tempo che avete dedicato a questo articolo scritto con amore per il mio lavoro e per la città. Se vi è piaciuto, una condivisione verso chi ritenete opportuno vi sarà più semplice con i tasti qui sotto e di certo, a me molto gradita..a presto.

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