Condizione sospensiva per tutelarsi da abusi nel vendere casa a Bologna.

1 maggio 2018 di Fabio Zerbinati
condizione sospensiva per tutelarsi da abusi nel vendere casa a Bologna

Di solito si parla di condizionali quando si compra un immobile, oggi vediamo come usare una condizione sospensiva per tutelarsi da abusi nel vendere casa a Bologna.

La condizione sospensiva per tutelarsi da abusi nel vendere casa a Bologna viene utilissima in ogni cessione immobiliare un po in tutto il Paese ma nelle Regioni come l’Emilia Romagna dove è obbligatoria una certificazione di regolarità urbanistica e catastale (RTI) è davvero fondamentale.

Fondamentale soprattutto in funzione  dei tempi di realizzazione della certificazione che spesso si scontrano con le necessità temporali dettate dalla competitività del mercato immobiliare in città come Bologna, dove la richiesta è comunque forte e tergiversare può significare perdere la possibilità di vendere il proprio immobile.

Ho già parlato diverse volte delle condizioni sospensive, per esempio quelle usate dai compratori per proteggersi dalla mancata erogazione del mutuo (ne parlo in QUESTO ARTICOLO) ma mai di quelle utilizzabili dai venditori per proteggersi da inadempienze contrattuali, molto più frequenti di quanto si possa pensare anche perchè spesso esse dovute da fattori esterni e vizi occulti.

Primo tra tutti i fattori esterni che possono farci sforare dai termini essenziali per la consegna dell’immobile al compratore, pattuiti in sede di proposta di acquisto o preliminare, è il tempo di risposta delle amministrazioni nel fornire le copie dei precedenti edilizi (a Bologna al momento circa 2,5 mesi). In secondo luogo, ma non per importanza, quello necessario per le sanatorie di eventuali abusi scovati dalle attività di verifica.

Quasi tutti i venditori che incontro durante la mia attività hanno un postulato: La mia casa è regolare! Bene, il 90% deve cambiare idea dopo che la stessa viene controllata. Questo non succede per malafede, ma per il semplice fatto che loro stessi hanno acquistato un immobile difforme a causa della carenza di controlli in ordine urbanistico e catastale dei decenni passati.

Vi do una dritta:Il fatto che il vostro immobile sia stata condonato nel 1985 non vi tutela, abbiamo trovato un numero abnorme di condoni insufficienti a garantire la piena regolarità. Motivo? Si condonava un abuso noto ma non veniva fatta un’analisi completa dell’immobile per motivi di velocità della pratica tradotta in superficialità nella realizzazione della stesa con il risultato di trascinare le difformità nel tempo.

Fatta questa premessa, vediamo come usare condizione sospensiva per tutelarsi da abusi nel vendere casa a Bologna.

Abbiamo detto che nel mercato competitivo è necessario sentirsi liberi di accettare proposte formali, o firmare preliminari, per non correre il rischio di perdere il compratore tanto sudato ma allo stesso tempo bisogna evitare in tutti i modi di finire nei guai.

In altri articoli (come questo) vi ho spiegato che il momento in cui nascono quelle che in gergo si chiamano obbligazioni è la firma di accettazione della proposta di acquisto. In tale momento la proposta stessa varia la sua natura in contratto preliminare e l’assegno di deposito in caparra.

Ovviamente dipende dal tipo di proposta e da come recita, ma mediamente i moduli delle agenzie immobiliari hanno questa forma.

Come unire le  due esigenze appena menzionate durante la nascita delle obbligazioni reciproche? Semplicissimo: Subordinando l’accettazione al verificarsi di determinate condizioni come, nel caso specifico, l’assenza di difformità urbanistiche o catastali ostative alla vendita.

Condizione sospensiva per tutelarsi da abusi nel vendere casa a Bologna va applicata alla firma di accettazione.

Un esempio potrebbe recitare così:

….la presente accettazione (o stipula preliminare) è da intendersi subordinata alle risultanze dell’analisi urbanistica-catastale in corso. Ove dovesse insorgere la presenza di abusi o difformità ostative alla vendita, non sanabili, o sanabili in tempi superiori a quelli menzionati al precedente punto X nonchè la cui sanatoria implicasse una spesa superiore ad X euro, la presente accettazione è da ritenersi nulla e priva di efficacia senza obblighi o penali, comprendendo anche l’annullamento di ogni diritto da parte dell’agenzia….

Ovviamente un legale saprà scriverla meglio di me (si spera)…ma in linea generale regge e mi raccomando…la clausola va controfirmata dal compratore.

Perchè?

Ovviamente il compratore che accetta una clausola di questo tipo deve dichiarare di essere d’accordo perchè dove si verificasse una delle condizioni risolutive egli avrà atteso tempi anche piuttosto lunghi senza in realtà aver comprato nulla ne maturato alcun diritto di risarcimento.

Credetemi…quasi tutti i compratori in realtà la accetteranno per il semplice motivo che tutela entrambe la parti e nessuno oggi ha voglia di finire davanti ad un Giudice, cosa più che probabile quando non ci si tutela. Importante sarà ovviamente coordinare queste esigenze di tutela con le esigenze del compratore stesso sia in ordine temporale che amministrativo

Quali possono essere? Come ho già anticipato prima il caso più comune è la necessità di attesa dettata dalla richiesta del mutuo oppure citando un’altra casistica può succedere che il compratore subordini l’acquisto alla vendita di un altro immobile entro data certa.

Riassumendo: In un contratto immobiliare sia il venditore che il compratore possono avere la necessità di utilizzare sospensive alle obbligazioni, il che implica la stesura di proposte di acquisto o preliminari con clausole multiple.

Pazienza! Vorrà dire che l’agente ( o il Notaio se comprate da privato o da costruttore) si concentreranno per far coincidere date, scadenze ed obbligazioni del caso.

Meglio lavorare prima che riparare dopo, questo è certo.

Una precisazione di cui ho già parlato in altri articoli: Un buon agente immobiliare non può e non deve rifiutare l’utilizzo di sospensive al fine di concludere più velocemente l’affare e quindi blindare la provvigione. Diffidare da chi lavora in questo modo pericoloso per gli utenti.

L’unico caso in cui ritengo superfluo utilizzare una condizione sospensiva per tutelarsi da abusi nel vendere casa a Bologna è quando la relazione tecnica è già disponibile ed asseverata dal tecnico. A quel punto la condizione urbanistica e catastale è accertata, cosi come ben definito l’oggetto contrattuale e quindi proposta di acquisto o preliminare possono essere redatti in sicurezza, almeno in relazione a questi aspetti.

Qualche nota legale sulla natura giuridica delle condizioni sospensive, in realtà ne esistono di diversi tipi, la potete trovare a questo link

Come sempre vi ringrazio del tempo che dedicate ai miei articoli..sono scritti con cuore e passione. Se lo avete ritenuto utile con i tasti qui sotto lo potete condividere con chi volete!

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