Come comprare casa a Bologna senza rischi

24 aprile 2018 di Fabio Zerbinati
come comprare casa a bologna

Come comprare casa a Bologna senza rischi e senza “stressarsi” troppo.

Come comprare casa a Bologna senza rischi? E’ volontà  di tutti ma credetemi, solo una piccola parte ci riesce mentre la moltitudine incappa nelle più disparate sventure. Vediamo un po come limitare i rischi ed evitare di consumarsi il fegato prima di entrare nella vostra nuova casa.

Un articolo a metà tra la guida ed il racconto con il quale spero di trasmettervi qualcosa di ciò che ho imparato in oltre 10 anni tra le case della città e del territorio. Si! Perchè Bologna non è solo centro storico, ma anche campagna e collina ed ogni posto ha “sensibilità immobiliari” diverse, anche in ordine tecnico.

Evito di farvi addormentare con le basi: partiamo dal presupposto che sappiate già in quali zone volete stare, che budget avete, che tipo di casa volete.

Molti di voi non compiono preventivamente questo tipo di valutazioni e perdono un sacco di tempo, risorse e nervi…ma voi sicuramente avete le idee chiarissime, in caso contrario provvedere prima di continuare la lettura 😉

COME COMPRARE CASA A BOLOGNA UNA VOLTA CHE L’AVETE TROVATA.

Identificare l’immobile perfetto per voi è solo la prima di una luuuunga serie di attenzioni che adesso vi svelo. Sfatiamo subito un comune pensiero: Il notaio non serve a controllare il vostro immobile, punto. Non è il suo ruolo e mai lo sarà, egli può assicurarsi della regolarità dell’atto e dell’identità dei soggetti ma le verifiche in ordine tecnico-urbanistico-catastale sono un DOVERE del tizio che vi vende la casa.

Altra premessa: “Per tizio che vi vende la casa” intendo il proprietario e non l’agente immobiliare che ve l’ha mostrata, nel 99,9% dei casi quest’ultimo avrà come unica missione quella di farvi sottoscrivere una proposta di acquisto.

Molte persone, professionisti e privati, proveranno ad “insegnarvi” come comprare casa a Bologna cercando di far passare questa impresa come qualcosa di semplice e senza rischi…non è così ahimè.

La proposta di acquisto è un documento negoziale in cui voi proponenti dichiarate di voler comprare un immobile a determinate condizioni di prezzo, tempi di consegna, pattuizione speciali caso specifiche ecc. ecc.

La proposta di acquisto una volta accettata dal venditore assume il ruolo di contratto preliminare a tutti gli effetti e vige l’obbligo di registrazione presso l’agenzia delle entrare anche se in realtà questo tipo di accordo non è solitamente idoneo ad essere trascritto nei registri immobiliari come un normale preliminare Notarile.

A rafforzamento del vostro interesse verso l’immobile stesso, vi verrà chiesto di depositare un assegno presso l’agenzia immobiliare a titolo di deposito fiduciario che diventerà caparra una volta che la proposta è stata accettata dal venditore.

Vi è già chiaro dunque come essa non vada presa alla leggera, come spesso vi verrà fatto “intendere”.

Aggiungo una mia considerazione: La proposta di acquisto serve più all’agenzia che a voi  in quanto con l’accettazione di essa l’agente sancisce giuridicamente di aver messo in contatto le due parti dell’affare e quindi matura il diritto alla provvigione..quello che viene dopo per le parti conta in realtà poco

Sarebbe molto meglio passare direttamente al preliminare Notarile, un po come si fa nelle compravendite tra privati.

Premesso tutto questo sulla proposta di acquisto aggiungo: non fatela..o meglio fatela SOLO dopo che avrete reperito ed analizzato tutto il ben di Dio che vi elenco qui sotto o comunque dopo aver letto tutto questo articolo:

  • Relazione tecnica integrata
  • Atto di provenienza del bene
  • Visure catastali
  • Visure ipotecarie

Non menziono le planimetrie per un motivo semplicissimo: La parte urbanistica oggigiorno è contenuta in un documento obbligatorio in tutta Emilia Romagna dal 1°Settembre 2017 che prende appunto il nome di relazione tecnica integrata e che serve a dichiarare la conformità dell’immobile alle planimetrie ed ai titoli depositati in catasto ed in Comune.

Tale dichiarazione verrà fatta da un tecnico abilitato sotto propria responsabilità, quindi possiamo affermare che rispetto agli anni passati si è fatto un bel passo avanti in Regione per la tutela dei consumatori.

Il punto nero è che quasi mai questo documento è già redatto al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, quindi nel 90% dei casi voi proponete di comprare un immobile con abusi edilizi, difformità catastali e quant’altro senza averne la minima idea. Sappiatelo, nella stragrande maggioranza dei casi anche il venditore è in buona fede poichè a sua volta comprò un immobile difforme…in passato non si controllava praticamente nulla ed a testimonianza di ciò si noti come dal momento dell’introduzione dell’obbligo della relazione tecnica integrata il Comune di Bologna abbia triplicati i tempi  necessari per fornire la documentazione necessaria. Non è colpa del Comune, sia chiaro, è che prima nessuno controllava nulla e gli uffici erano tarati in base alle richieste…adesso tutti hanno l’obbligo ed è saltato fuori un putiferio che pare possa rientrare nella normalità entro un anno / un anno e mezzo. Ce lo auguriamo.

Certo il venditore ha ed avrà sempre l’obbligo di “sanare” tali problematiche prima del rogito. Per farlo, quando è possibile ndr,  potrebbero essere necessari tempi e sforzi oltre ciò che avete pattuito nella proposta stessa con l’ovvio risultato di inadempienze, litigate furibonde perchè la delibera del mutuo vi scade o perchè avete la roba già sul camion dei traslochi.

Visto che ad oggi come appena accennato per redigere questo documento a Bologna servono circa 3 mesi  il rischio di perdere la casa seguendo il mio consiglio è quanto meno enorme…ma la soluzione c’è!

Se proprio avete scelto quella casa ma vi chiedono di fare la proposta di acquisto in assenza di RTI (appunto Relazione Tecnica Integrata), pretendete una “clausola sospensiva” di questo tipo :

“la presente proposta di acquisto è da intendersi nulla e priva di efficacia, anche nei confronti dell’agenzia XXXXXX, qualora dalla relazione tecnica integrata in corso di redazione sull’immobile dovessero emergere difformità tali da non poter essere sanate a cura e spese del venditore entro e non oltre la data XX-XX-XXXX pattuita come ultima essenziale per la stipula del rogito.”

Ve lo anticipo, sarà un bel caos far si che tale clausola venga accettata dall’agenzia e dal venditore poichè essa blocca di fatto la vendita del bene per un lungo tempo oltre che l’incasso dei depositi e delle provvigioni all’agenzia..ma io qui sto scrivendo quello che ritengo di fatto il meglio per garantire tutela a chi compra.

Se poi non volete darmi retta e fate la proposta senza sapere cosa state comprando lo fate a vostro rischio e pericolo 🙂

Ovviamente questo documento è obbligatorio sia che stiate comprando casa da un privato che da un’agenzia con l’unica differenza che il privato non vi chiederà di scrivere una proposta vincolante ma direttamente il preliminare dal vostro Notaio di fiducia. La RTI dovrà allo stesso modo essere disponibile al momento del preliminare stesso o al massimo anche in questo secondo caso potrete pretendere una clausola sospensiva come quella che vi ho scritto qui sopra.

Nel raccontarvi come comprare casa a Bologna non posso evitare di parlare di altri documenti importantissimi

…documenti di minima da “collezionare” e possibilmente studiare PRIMA di qualsiasi firma vincolante proposta di acquisto o preliminare che sia.

Partiamo dalle visure:

Le visure sono documenti che servono ad accertare una condizione in ordine ad una persona o ad un immobile. Le principali sono:

. Visure ipotecarie : Servono per accertare l’esistenza e la consistenza di eventuali ipoteche a carico dell’immobile. Attenzione, le più classiche sono quelle derivate dai mutui e spesso mi è successo di trovarle ancora li al loro posto anche quando il mutuo era stato interamente pagato nel tempo. L’atto formale di cancellazione di ipoteca, quando esistono i requisiti per la cancellazione (estinzione del debito), è un atto comune e che può essere precedente o contestuale al rogito con presenza dei funzionari dell’Istituto di credito….insomma,  risolvibile nella stragrande maggioranza dei casi. Esistono, per contro, quelle volte in cui qualche furbone ci prova credendo ancora di potersela cavare e quindi controllare prima è un sacrosanto diritto e dovere per non rischiare di ficcarsi in beghe senza fine.

Nell’immobiliare “vince” chi ha un maggior numero di informazioni e di migliore qualità, non scordatevelo mai!

Chi può farvi le visure? Beh il vostro Notaio o se non lo volete scomodare potrete farle dal vostro commercialista o se proprio non sapete dove sbattere la testa pretendetele dall’agenzia.

. Visure catastali : Stesso discorso, sono documenti che accertano la proprietà ed altri dati importanti dell’immobile quali rendita catastale , consistenza e categoria catastale. Quindi cercate di vederla subito perchè di gente che ha comprato un magazzino al posto di un monolocale ne ho vista e rivista in tutti questi anni. Scherzi a parte, poteva succedere in passato ma oggi è quasi impossibile che passi una cosa del genere, però la visura fatela lo stesso in modo da assicurarvi della corretta intestazione della proprietà e della rendita.

Sulla rendita catastale potete calcolare il valore catastale dell’immobile che state acquistando, dato non da poco in sede di ragionamento sull’acquisto visto che su tale valore calcolate le imposta ogni qualvolta comprate un immobile residenziale da una persona fisica (per costruttori ed altri immobili le imposte si pagano sul valore effettivamente scambiato)… come si calcola?

Regoletta per calcolare il valore catastale di un immobile residenziale:

Prima casa : Rendita da visura maggiorata del 5% X coefficiente 115,5

Seconda casa : RCL  da visura maggiorata del 5% X coefficiente 126

Alla fine dell’articolo vi “linko” la fonte di questi dati per approfondire.

L’atto di provenienza.

L’atto di provenienza della casa che state comprando è quel titolo che accerta la proprietà dell’immobile e le condizioni e pattuizioni con cui è stato acquistato al tempo. Averne una copia è doveroso poichè tramite la sua lettura potrete in primis verificare i dati reperiti dalle visure..a volte ci sono incongruità sulle quali è meglio concentrarsi a dovere.

Come comprare casa a Bologna senza aver un copia dell’atto di provenienza? Non si fa, mai!

Inoltre nell’atto, che può essere un rogito di acquisto, un assegnazione in asta o una donazione, saranno manifesti eventuali diritti di terzi , servitù, gravami..insomma un bel po di notizie utilissime per sancire se quella è veramente la casa che fa per voi.

Vi riporto un esempio recentissimo: Alcuni giorni fa sono andato a casa da un Cliente per la valutazione del Suo immobile e lui candidamente mi disse che la casa era perfettamente in regola e che non vi era alcuna “sensibilità” da segnalare…

Gli chiesi una copia dell’atto per una veloce lettura, direttamente li sul posto e taaaacc…l’immobile è costruito su area convenzionata con il Comune e quindi per capire i possibili parametri di vendita si dovrà analizzare anche la convenzione stipulata all’epoca. Buona fede sua di certo, ma oggi bisogna leggere e quando non si capisce qualcosa CHIEDERE a chi ne sa più di noi.

COME COMPRARE CASA A BOLOGNA DOPO CHE MI SONO SNERVATO A TROVARE LA DOCUMENTAZIONE?

Calma non hai finito. Hai girato come un pazzo per trovare la casa giusta, hai assillato proprietario ed agenzia per trovare la documentazione che ti ho raccontato sopra (in via riduttiva, quando si deve andare a fondo sono ben di più i documenti da controllare: TROVI QUI L’ELENCO) ed hai passato ore ed ore girando per le banche alla ricerca del mutuo a tasso inferiore allo 0,001%.

Ecco, adesso ti dico una cosa importantissima: Quando vai in banca per accendere un mutuo ti chiederanno copia della proposta accettata o del preliminare ..motivo in più per averli fatti in modo degno e considerando le caratteristiche della casa descritte dalla relazione (in immobiliarese: avendo preventivamente definito nel migliore dei modo l’oggetto contrattuale e le sue caratteristiche tecniche)

Come comprare casa a Bologna se devi fare questo benedetto mutuo?

Semplice, usi un’altra clausola sospensiva o rischi di perdere depositi e caparre versati in sede rispettivamente di proposta di acquisto o preliminare…io eviterei, poi fate voi.

Un clausola sospensiva per l’erogazione del mutuo l’ho recitata in QUESTO ARTICOLO…usarla, usarla SEMPRE anche quando la banca vi ha dato verbalmente certezze su certezze..non si sa mai!

Quest’altra antipaticissima sospensiva la odiano proprio tutti: agenzie e privati ma serve, serve eccome!

Adesso che ti sei letto questa filippica sul come comprare casa a Bologna nel modo migliore, penserai “bene! filo dal Notaio”…NO non ci vai, aspetti….ho visto delle crepe! Si si…lassù nell’angolo.

Oggi abbiamo parlato, con tono leggero e senza scendere nel dettaglio, della parte amministrativa di un acquisto immobiliare a Bologna ma non dimenticate mai di far vedere l’immobile a qualche vostro “amico” (tradotto: geometri, imprese edili o costruttori…non l’umarell dietro casa) esperto di edilizia. Crepe, movimenti e caratteristiche costruttive vengono spesso bypassate in sede commerciale, con ovvie pessime ripercussioni sul portafogli negli anni a venire.

Un ultimo consiglio quando la casa che state comprando è dentro ad un condominio: sempre  prima di prendere in mano la penna e fare la tanto sospirata firma pretendete la documentazione condominiale in merito a ultime delibere, preventivi di gestione esercizio ed eventuali liti in corso.

Quando comprate un immobile, comprate anche i problemi relativi ad esso e conoscerli prima è quantomeno fondamentale!

FONTI:

BORSINO IMMOBILIARE

TANTA PASSIONE DI FABIO ZERBINATI 😉

 

Se ti è piaciuto ti sarei grato se potessi condividere l’articolo su come comprare casa a Bologna con i tasti qui sotto , grazie!

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

quindici − dodici =