Relazione tecnica integrata – Effetti sulle compravendite a Bologna

11 marzo 2018 di Fabio Zerbinati
relazione tecnica integrata bologna

L’ingresso della relazione tecnica integrata nel mercato immobiliare di Bologna e dell’Emilia Romagna tutta: analisi dei primi mesi e suoi effetti.

Come già raccontato in altri articoli di questo blog, dal primo Settembre 2017 in Emilia Romagna è stato introdotto nel mercato immobiliare un nuovo documento che prende il nome di “Relazione Tecnica Integrata” volto ad aumentare esponenzialmente la tutela dei consumatori durante ogni compravendita immobiliare.

Tale documento scaturisce da un protocollo di intesa tra Collegio Geometri, Ordine Architetti, Ordine Ingegneri e Consiglio Notarile e contiene al suo interno una precisa fotografia della situazione urbanistica e catastale dell’immobile sotto forma di dichiarazioni formali di tecnici abilitati.

Un passo importantissimo se pensiamo che fino a pochi mesi orsono era il venditore, tramite un’autocertificazione durante il rogito, a garantire la regolarità della cosa venduta con il risultato di un numero abissale di contenziosi legali dovuti a postume rilevazioni di abusi edilizi e/o difformità tra stato dei luoghi e stato licenziato di un immobile. Tale autocertificazione recitava per lo più in questo modo:

“il venditore dichiara e garantisce che il bene oggetto di compravendita è stato costruito in forza di licenza Pg. xxxxxxx e che da allora non ha subito modifiche tali per cui fosse da richiedersi l’aggiornamento di titoli abilitativi ecc ecc”

E’ ovvio che qualunque privato cittadino non poteva avere le competenze tecniche per una dichiarazione di questo tipo, mentre ora le stesse vengono “certificate” da un tecnico abilitato tramite il documento oggetto di questo mio articolo.

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La relazione tecnica integrata non sancisce la regolarità urbanistica di un immobile

Questo tipo di documento non ha alcun valore di sanatoria o condono ma di semplice relazione circa lo stato dei luoghi, utile alla redazione di atti preliminari o rogiti contenenti una perfetta definizione dell’oggetto contrattuale e delle sue caratteristiche urbanistiche e catastali.

Da queste poche frasi si evince immediatamente un aspetto molto importante: la relazione tecnica integrata va prodotta nel minor tempo possibile successivo alla decisione di cessione dell’immobile in modo da avere chiara la situazione sin dai primi accordi formali con i candidati compratori. Il fatto, inoltre, di ottenere per tempo le corrette indicazioni permette ai venditori di incaricare i tecnici per produrre le relative eventuali sanatorie limitando di fatto il rischio di inadempienze contrattuali.

Possiamo con tutta serenità descrivere la Relazione tecnica integrata come parte del più ampio concetto di due diligence immobiliare, di cui spesso parlo in queste pagine.

La realtà dei fatti è chiara, questo tipo di verifica andrebbe svolta non solo prima degli atti formali ma addirittura prima dell’incarico di vendita all’agenzia ed assolutamente prima di accettare proposte di acquisto nonostante la dottrina sia rivolta per lo più agli atti Notarili : preliminari o rogiti.

Perchè prima dell’incarico di vendita e di eventuali proposte di acquisto? Definizione dell’oggetto contrattuale.

E’ molto semplice e lampante oltre che poco considerato: La relazione tecnica integrata permette la perfetta definizione dell’oggetto contrattuale e dunque una corretta e completa valutazione commerciale dello stesso oltre che una chiara indicazione delle tempistiche necessarie alla regolarizzazione dell’immobile, fondamentali per ogni atto negoziale proposte comprese. Un contratto di qualsiasi natura come incarichi, proposte di acquisto, preliminari, rogiti ove l’oggetto contrattuale sia impreciso o addirittura errato è un contratto pessimo per tutti. Punto.

Vi riassumo un caso recentissimo in cui sono stato interpellato come consulente di parte venditrice

Mi è stato chiesto di valutare economicamente un podere composto da alcuni ettari di terreno agricolo su cui insistono due fabbricati, uno principale ed uno accessorio..la classica “stalla” dell’epoca. Dalla successiva richiesta dei precedenti edilizi emerse, però, un fatto importante: proprio quest’ultimo fabbricato accessorio risultava completamente abusivo e per di più non sanabile in quanto impossibile dimostrarne l’esistenza al 1967. L’ufficio tecnico del Comune implicato ha dunque sentenziata la necessità di demolizione.

E’ ovvio a questo punto che la valutazione stessa, se svolta meramente su quanto esistente, sarebbe stata assolutamente iniqua nella realtà dei fatti: un fabbricato solo in vendita e non due!

Lo stesso incarico di vendita sarebbe stato sbagliato, per non parlare di eventuali proposte di acquisto e/o preliminari: se chiunque di voi avesse proposto al venditore di comprare due fabbricati non sarebbe stato di certo felice di scoprire che in realtà uno dei due non poteva continuare ad esistere.

La prassi inversa, ovvero la definizione dell’oggetto contrattuale a monte di valutazione e compravendita, è l’unica strada per garantire correttezza di tutte le successive valutazioni ed attività commerciali oltre che amministrative.

relazione tecnica integrata obbligatoria a bologna
Relazione tecnica integrata: un grande passo per la tutela dei consumatori

La nuova problematica che stiamo affrontando a Bologna: parliamo di tempistiche

Mentre fino all’anno scorso il Comune di Bologna riusciva a fornire ai richiedenti le copie degli elaborati grafici necessari ai controlli in un tempo medio di 30 giorni, ad oggi tale lasso è raddoppiato.

A conferma del fatto che prima pochi se non pochissimo controllavano la regolarità degli immobili in cessione. (Conseguenza: Molti di voi hanno comprato immobili con abusi e non lo sanno!)

Ritengo che detta problematica prima di tutto non sia dipendente dal Comune stesso e che inoltre ed auspicabilmente sarà limitata nel tempo poichè in questa fase di prima applicazione il carico di richieste a parità di struttura dell’ufficio tecnico sia abnorme, con tali ovvie conseguenze risolvibili man mano che si provvederà al relativo adattamento.

Fatto sta che 60 giorni sono molti e che prima di tale tempistica non è in alcun modo possibile accertarsi della regolarità dell’immobile ne tantomeno della sue effettiva consistenza.

Non si pensi, inoltre, che casi come quello che ho descritto poco sopra siano relegati solo a fabbricati rurali o fatiscenti: anche appartamenti, ville, villette ed addirittura monolocali possono aver subito nel tempo modifiche non licenziate tali per cui l’oggetto contrattuale presenti difformità gravi dallo stato dei luoghi.

Ovviamente non si parla di una porta spostata od un divisorio eretto, difformità sanabili senza troppi problemi, ma di aumenti di superficie come a esempio incorporamento di balconi nella superficie utile della casa, erezione di piccole porzioni “extra” o costruzioni non esattamente fedeli ai disegni presentati in corso di licenza.

Pensate: anche numerosi condoni del 1985 sono in realtà tutto tranne che corretti e ve lo dico per esperienza diretta sul campo!

Obbligo di relazione tecnica integrata ed allungamento dei tempi di redazione

Un mix che necessita di grande coordinamento tra tecnici, privati, agenzie immobiliari e Notariato per non produrre un sensibile allungamento dei tempi di vendita degli immobili.

Ecco la prassi migliore da seguire se stai pensando di vendere casa a Bologna:

  • Incarico al tecnico per la redazione della relazione tecnica integrata
  • Nei 60 giorni circa necessari: preparazione fisica dell’immobile alla commercializzazione, scelta dell’agenzia, raccolta della restante documentazione
  • A relazione tecnica prodotta: valutazione commerciale ed incarico all’agenzia con corretta pattuizione delle tempistiche di cessione
  • Commercializzazione
  • Cessione

Alcune agenzie fortunatamente vantano partnership con tecnici per la redazione della relazione tecnica integrata, se vi affidate ad una di esse potrete comunque conferire l’incarico ma con’accortezza: utilizzate una clausola sospensiva basata sulle risultanze della relazione tecnica. Nel caso dovessero emergere problemi importanti compromettenti la commerciabilità dell’immobile non sarete gravati da obblighi nei loro confronti , limitando la spesa alla stesura del documento stesso che comunque vi servirà sia per sanare l’immobile sia per ripianificarne la gestione nel tempo.

Conclusioni sulla relazione tecnica integrata a Bologna

L’inserimento dell’obbligo di presentazione di tale documento è un grande passo per la tutela dei consumatori, venditori ed acquirenti, seppur tale obbligatorietà sarebbe stata da introdursi come  fondamento primo pre-commercializzazione.

In una città come Bologna, che fortunatamente vanta un numero importante di compravendite annuali, l’introduzione di tale obbligo ha allungato molto i tempi di risposta necessari alla redazione del documento e dunque, impone una completa rivisitazione delle prassi di commercializzazione e vendita.

Se volete dare un’occhiata al protocollo di intesa visitate IL SITO DEL NOTARIATO

Per maggiori informazioni potete contattarmi direttamente al 327.1443613 o fissare un incontro presso gli uffici di via del Porto 30, a Bologna.

2 comments on “Relazione tecnica integrata – Effetti sulle compravendite a Bologna

Francesco
Reply

Nel caso una persona si trovasse nell’assoluta necessità di rogitare entro una certa data (rischio perdita detrazioni prima casa), sarebbe possibile in qualche modo derogare all’obbligo di presentare la Relazione Tecnica Integrata ed utilizzare invece la formula di rito presente nei rogiti ante settembre 2017?
Non essendoci una legge nazionale che impone la presentazione di tale relazione, davvero un notaio può rifiutarsi di stipulare la compravendita?

Altra possibilità che mi viene in mente è quella di stipulare la compravendita presso notaio di una zona dove tale obbligo non sia in vigore, ad esempio compravendita di immobile sito in Bologna effettuata da notaio in Veneto. Pensa sia una strada praticabile?
Grazie e saluti

    Fabio Zerbinati Post author
    Reply

    Buongiorno e grazie per avermi scritto. Vero che non c’è una disposizione di Legge ma vero anche che il protocollo di intesa è un passo fondamentale per la sicurezza degli utenti, su questa base il 99,9% dei Notai lo applicano ed i restanti a mio avviso fanno malissimo a non applicarlo visto che il 99% degli immobili verificati presenta difformità più o meno gravi da sanare. Stesso dicasi per la, percorribile, via di rogitare in Veneto…tenga presente che molti Notai iniziano a pretendere la RTI anche li. Mi potrebbe contestualizzare meglio l’operazione? ( se vuole anche in privato), provo a trovarLe una soluzione ma ho bisogno di capire bene i dettagli ed i termini essenziali pattuiti. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

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