Un Listing agent è un consulente di parte del venditore

8 febbraio 2018 di Fabio Zerbinati
Il listing agent è un consulente di parte per vendere casa

Un listing agent e’ un consulente di parte del venditore il cui operato è volto esclusivamente alla cura ed al raggiungimento degli obiettivi di quest’ultimo

Prima di parlare del listing agent facciamo un passo indietro e ricordiamo chi è e cosa fa un agente immobiliare, detto anche “mediatore”.

Per definizione un mediatore è colui attraverso il cui operato vengono messe in contatto due o più parti per la conclusione di un affare.

In campo immobiliare ovviamente per affare si intende una compravendita od un affitto.

L’agente immobiliare, o mediatore che dir si voglia, per poter svolgere il suo compito deve avere due requisiti fondamentali

Il primo è l’iscrizione presso il registro imprese. Per potersi iscrivere è necessario aver superato l’esame previsto per Legge e provvedere all’apertura della relativa partita iva senza dimeticare che è obbligatorio avere anche un’assicurazione per il rischio professionale.

Le camere di commercio rilasciano ai soggetti abilitati un tesserino di riconoscimento, per cui se vi troverete a contatto con un mediatore e volete assicurarvi che sia professionalmente abilitato non esitate a chiedere di visionare il relativo patentino.

Nota importante, chi non possiede tale requisito non può svolgere la professione e quindi non può neppure chiedervi la provvigione: questo vale sia per l’agente immobiliare ordinario che per un listing agent

Il secondo importante requisito è che l”agente immobiliare abilitato, in ogni operazione, mantenga e garantisca l’equidistanza da entrambe le parti della transazione. Per equidistanza si intende che egli deve essere super partes e non deve avere alcun rapporto di dipendenza, mandato o rappresentanza con gli attori della transazione.

Tale equidistanza è il principio per il quale il mediatore, ad affare concluso tramite il suo operato, ha giuridicamente il diritto di percepire la provvigione da entrambe le parti.

Negli anni la professione si è sviluppata e sempre più spesso i Clienti affidano incarichi di vendita o di ricerca ai professionisti.

L’attività classica descritta nel paragrafo predecente prende il nome di intermediazione immobiliare tipica, mentre negli ultimi anni la Giurisprudenza ha legittimato e definito un altro tipo di intermediazione detta “atipica”, di cui parliamo ora.

Il fatto che un soggetto conferisca un incarico, o mandato, implica che venga stipulato un contratto e tale contratto per natura annulla l’equidistanza di cui abbiamo parlato prima.

Su questo regime di intermediazione atipico di cui parlerò più approfonditamente in un prossimo articolo, si basa l’operato di due nuove importanti figure operanti nel mercato immobiliare.

 

Il Property Finder ed il Listing Agent.

Perchè nomi in Inglese? Fondamentalmente perchè queste due figure esistono da decenni, con profitto per gli utenti, nei mercati immobiliari esteri e solo negli ultimi anni in Italia se ne sente parlare.

Entrambi hanno un comune denominatore dovuto proprio al regime di intermediazione atipica: mentre il normale agente immobiliare lavora e quindi percepisce compenso da entrambe la parti, questi operano in via esclusiva per il soddisfacimento delle esigenze del loro specifico Cliente: rispettivamente per chi cerca casa il property finder e per chi deve vendere casa il listing agent.

Io ho scelto di non occuparmi di Property Finding, ve ne parlerò sicuramente nei prossimi articoli ma, intanto, se volete informarvi perchè volete trovare casa a Bologna vi rimando al Blog di un’ottimo professionista di nome Luigi Benedetti di Desiderata Domus. Se non erro è il primo vero e proprio property finder in Italia e Bologna è la sua area di lavoro prediletta.. lo trovate a questo link : www.desideratadomus.it

Io ho deciso già da diverso tempo di “trasformarmi” da classico agente immobiliare a Listing Agent e di portare questa figura nel mercato immobiliare di Bologna.

Il listing agent, come già anticipato, è un agente immobiliare abilitato che però opera in regime di intermediazione atipica unilaterale ed il cui lavoro è orientato esclusivamente alla cura ed ai risultati di chi vuole vendere un immobile a Bologna. (per immobili oltre i 4 triliardi di euro posso pensare di spostarmi.). Riassumendo, un consulente di parte per chi vuole vendere immobili.

Perchè reputo il listing agent la scelta migliore per chi deve vendere casa a Bologna?

I motivi sono moltissimi e maturati oltre che confermati in oltre 10 anni di lavoro come agente immobiliare “classico”.

Primo tra tutti : Considero il mio lavoro un’attività professionale e non prettamente commerciale come (ahimè) molti invece intendono. Questo orientamento è imposto dal fatto che negli anni il cumulo di obbligazioni/normative/necessità in materia di transazioni immobiliari è enormemente cresciuto rispetto agli arbori del mercato ed il mero mediatore inteso nella sua natura commerciale non trovo possa veramente fare la differenza per la soddisfazione dei Clienti.

Provate un attimo a pensarci….vi rivolgereste veramente con fiducia ad un avvocato che instaura un rapporto professionale e quindi economico con l’altro attore della causa?

Direi proprio di no e mi sono sempre chiesto in fondo perchè dovreste riporre la vostra fiducia nel vendere casa a bologna ad un professionista che per farlo pretenderà di essere pagato anche dal compratore….con ovvio conflitto interiore tra il raggiungimento degli obiettivi pre-pattuiti e la conclusione solerte della transazione.

Si ok, ma nello specifico che cosa fa il listing agent in più rispetto ad un agente immobiliare tradizionale?

La prima caratteristica fondamentale l’abbiamo già detta, egli evita ogni rapporto economico o professionale con i compratori evitando ogni conflitto di interesse, dedicandosi SOLO al raggiungimento degli obiettivi del venditore che lo ha incaricato.

Il listing Agent inoltre DEVE avere una caratteristica importante: essere propenso alla collaborazione professionale. Perchè?

Perchè dovrà coordianare tutte le attività oggi necessarie ad una vendita sicura e valorizzata dell’immobile.

Con chi collabora il listing agent per svolgere il suo lavoro?

In primis geometri, architetti e tecnici per produrre le corrette relazioni di conformità urbanistica oggi obbligatorie in Emilia Romagna e doverose in tutta Italia visto i rischi che l’assenza di tali verifiche portano agli utenti del mercato.

La corretta “due diligence” di cui parlo molto negli articoli del mio blog è uno strumento efficacissimo per ridurre a zero i rischi nella vendita e valorizzare l’immobile che viene posto agli occhi dei compratori come un “affare” sicuro e certificato.

La due diligence non è l’unico strumento per valorizzare l’immobile, anche se a mio avviso il più importante.

La collaborazione con home stagers, fotografi professionisti e personale specializzato permette di preparare al meglio l’immobile per la vendita esaltandone i punti di forza, permettendo inoltre di creare contenuti pubblicitari eccellenti che in un mercato veloce e competitivo fanno di certo la differenza in termini di risposta.

Altra cosa importantissima: La prequalificazione dei compratori.

L’obiettivo del listing agent è raggiungere gli obiettivi di vendita dell’immobile alle migliori condizioni limitando od azzerando perdite di tempo e denaro.

La prequalificazione dei compratori consiste nell’analisi degli stessi prima di procedere agli appuntamenti presso l’immobile in modo da evitare il cosidetto “turismo immobiliare” che davvvero a nulla serve.

Se una casa costa 100.000€ ed il compratore ne vuole spendere solo 50.000 è inutile andare avanti! Punto.

La pre qualifica inoltre permette di definire a priori se le altre logistiche dei compratori possono coincidere con quelle del venditore: esempio tempi di consegna, stato di consegna dell’immobile ecc.

Producendo appuntamenti di vendita SOLO con compratori pre qualificati si aumenta in odo espoenziale la possibilità di raggiungere l’obiettivo, si tutela la privacy del venditore e si limita la perdita di tempo a tutti.

Il lavoro del listing agent non si limita al reperimento del compratore

Quante volte avete sentito da conoscenti ed amici lamentele in merito all’agenzia a cui si erano affidati poichè essa li ha “mollati” subito dopo l’accettazione della proposta?

Questo purtroppo succede poichè il ruolo dell’agente immobiliare per Legge è quello di mettere in contatto le parti e lo fa, nella pratica, con le proposte di acquisto (o meglio, con la loro accettazione da parte del venditore). L’agente una volta formalizzato l’accordo per Legge non ha altri doveri se non quello di trasparenza nel fornire le informazioni alle parti e la diligenza del buon padre di famiglia. Stop. Non ha obblighi di verificare la conformità dell’immobile, ci controllare che sia libero da ipoteche ..niente di niente.

Attenzione: preciso che neanche il Notaio ha in vero questi obblighi che giuridicamente sono a carico e cura proprio del venditore. Certo le verifiche Notarili toccano diversi aspetti amminisrativi ma spesso è già troppo tardi per evitarsi problemi.

Il listing agent per natura DEVE avere un comportamento diverso. Non solo deve assicurarsi che le attività di vendita non creino problemi al suo Cliente venditore ( e di conseguenza anche ai compratori…) ma deve anche assicurarsi che ogni attività compresa stipula degli atti Notarili venga svolta nel rispetto della corrretteza formale e deontologica.

Un Buon listing agent inoltre dovrebbe essere in grado di predisporre anche tutte le attività logistiche volte al minimo sforzo del Suo Cliente come ad esempio reperire se necessari elettricisti, traslocatori, impiantisti ecc eccc…ogni immobile ed ogni Cliente ha le proprio esclusive necessità

Altro punto fondamentale, la collaborazione con altri mediatori.

Il listing agent per raggiungere gli obiettivi del proprio Cliente dovrà, inoltre, essere in grado di avvalersi del bacino compratori (spesso pre qualificati) ddi altri mediatori. Qui si nota palesemente la complementarietà con il lavoro dei Property Finders. Cosi facendo si moltiplicano le possibilità poichè l’immobile può essere proposto ad un numero esponenzialmente superiore di compratori prequalificati e  senza alcun costo supplementare per il venditore che manterrà rapporto economico solo con il suo listing agent.

Riassumendo il lavoro del listing agent è quello si adempiere autonomamente e con la massima professionalità e determinazione a tutte le necessità di chi deve vendere casa sollavando di fatto questo da ogni ulteriore azione.

Se volete vendere casa a Bologna e vi interessa ricevere il preventivo di un listing agent chiedetemi un incontro senza impegno, sono certo vi piacerà quello che ho da proporvi.

Potete farlo chiamandomi al 327-1443613 o visitando questa pagina: Come vendere casa a Bologna

 

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