Comprare un immobile in asta a Bologna

7 novembre 2017 di Fabio Zerbinati
comprare un immobile in asta a bologna

Comprare un immobile in asta a Bologna è desiderio di un numero sempre maggiore di persone.

Prima di comprare un immobile in asta a Bologna facciamo subito una premessa: Ci sono aste ed aste. In che senso?

Ci sono aste giudiziarie ed aste di dismissione pubblica, aste con pochissima implicazione sociale ed aste dove le lacrime regnano sovrane. Ad ognuno di noi la scelta di quale strada percorrere.

Personalmente io preferisco di gran lunga le aste notarili di dismissione pubblica o le giudiziarie senza situazioni di particolare peso umano.

In questo articolo Vi racconto una recentissima asta di dismissione immobiliare da parte di un Ente Pubblico durante la quale sono intervenuto come consulente per un Cliente che alla fine si è aggiudicato un piccolo ma veramente valido appartamento che presto diventerà un B&B!

Le aste di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico sono per lo più aste Notarili

Gli avvisi di vendita li trovate direttamente sul sito del Notariato (www.notariato.it).

Un avviso di vendita contiene già tutto quello che vi serve per farvi un’ottima idea della situazione, facendo subito una precisazione: le regole sono diverse dal normale mercato: L’immobile può essere trasferito anche se non urbanisticamente regolare e la sanatoria sarà a carico dell’aggiudicatario.

Ok, e come facciamo a sapere a che tipo di sanatoria andiamo incontro? Sarebbe opportuna una vera e propria “due diligence”, ma è molto difficile riuscire a produrla (se non sai cosa è clicca questo link)

Semplice, nei vari link dell’avviso di vendita troverete una perizia dettagliata della situazione urbanistica. Ovviamente per “leggerla” nel modo più opportuno vi sarà di aiuto un consulente. Dalla giusta valutazione preventiva dei costi, infatti, potrete estrapolare il giusto valore di offerta da presentare.

Vi chiederete ora :” Ma devo basare l’acquisto su dei documenti o se voglio comprare un immobile in asta a Bologna, posso visitarlo?”

Lo si visita, eccome. In date ed orari prefissati dal custode il cui numero lo trovate sempre nell’avviso di vendita. Consiglio: Anche in visita andate col vostro consulente, vede cose che voi non vedete o almeno dovrebbe. Altra cosa, stampatevi la planimetria che trovate sempre online, è utile.

Questo è stato l’iter con Luca (nome di fantasia) ed usciti dalla visita la sentenza è stata chiara, l’immobile era perfetto allo scopo sia grazie alla sua posizione centralissima che alla disposizione interna. Tramite una buona ristrutturazione si poteva ricavare veramente un oggetto gradevole e funzionale.

La determinazione del prezzo di offerta.

Nel caso specifico l’immobile era da ristrutturare. Primo parametro da tenere in considerazione.

Ovviamente la perizia di vendita ne ha già tenuto conto, ma noi dobbiamo valutare il tipo di ristrutturazione che vogliamo applicare per adeguare l’immobile alle nostre esigenze.

Una semplice (e non assoluta ndr) regola è questa: Costo di acquisto+tasse e spese vive+ristrutturazione= valore del bene ristrutturato sul mercato ordinario meno 10%. Se riuscite a rispettare la formula siete di fronte ad un buon affare, almeno sulla carta.

Esempio: Nel mercato ordinario un trilocale nuovo in zona costa 200.000€ , in asta da ristrutturare potreste offrire per esempio 140.000€ a cui aggiungere tasse, notaio, consulente e ristrutturazione per complessivi 40.000€ ricavando un totale di spese pari a 180.000€/185.000€

La compilazione dell’offerta senza incanto:

Le aste senza incanto sono quelle aste in cui le offerte vengono depositate in plico chiuso e segreto al Notaio, mentre quelle con incanto prevedono la famosa “alzata di mano” a step successivi.

Solitamente, come nel nostro caso, l’incanto si ha solo in concomitanza di più offerte di pari importo. (Nelle aste giudiziarie no, si va all’incanto in presenza di più offerta a prescindere dal valore delle stesse, ne parleremo nel prossimo articolo).

La modulistica è stampabile direttamente dal sito dove avete trovato l’avviso di vendita ed un consiglio spassionato è di studiarvi a menadito il bando d’asta per non commettere errori: non sono perdonati, un errore=offerta nulla e addio all’immobile.

Compilato il modulo andranno allegati i documenti richiesti (documenti di identità, procure, certificati CCIAA e quant’altro richiesto) ed il tutto chiuso in un plico di carta incollato e firmato a cavallo dei bordi di chiusura.

asta immobiliare bologna

Il giorno dell’asta il Notaio apre le buste di fronte ai partecipanti

Non lo nego, porta una certa ansia..specialmente quando si è in tanti a partecipare per lo stesso immobile.Nel caso di questa dismissione il bando era chiaro: l’offerta più alta vinceva.

Per onor della cronaca, i conti li avevamo fatti beni e ci siamo aggiudicati l’immobile con un distacco di 1000€ dall’offerta successiva.

Sono riuscito a comprare un immobile in asta a Bologna, ma quando me lo consegnano?

Calma, ci vuole calma.

Insieme all’offerta avevamo già depositato un primo assegno pari al 10% del valore della stessa. Entro i 15 giorni successivi un altro deposito intermedio pari ad un ulteriore 15% del prezzo ed entro 120 giorni il decreto di trasferimento Notarile con versamento del saldo prezzo.

Si 120 giorni, quindi fate anche in tempo a chiedere un mutuo se vi fa piacere.

Dopo il decreto, l’immobile è vostro e ne potete godere….sempre che sia libero e non occupato da affittuari o altri soggetti…onestamente io sconsiglio sempre di mettersi a lottare per immobili non liberi, poi dipende dai casi e dalle logistiche di acquisto, ma tenete presente che se ci sono persone dentro potrebbero restarci per molto tempo ancora.

In un prossimo articolo parleremo di come comprare un immobile in asta a Bologna tramite  aste giudiziarie, hanno una procedura diversa ma non per questo inaffrontabile.

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