Abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto

Abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto

1 ottobre 2017 di Fabio Zerbinati
abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto

In questo articolo voglio raccontarvi, tramite un recente case-study reale, come è stata portata avanti una compravendita con abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto.

Abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto sono all’ordine del giorno nel moderno mercato, sia nelle compravendite tra privati che in quelle “mediate” dalla maggior parte delle agenzie immobiliari. Teniamo subito a specificare che non è un obbligo di Legge dell’agenzia produrre due diligence sui propri incarichi di vendita,  l’obbligo giuridico di verificare la cosa venduta è del proprietario/venditore….

Questo è esattamente uno dei motivi che mi ha portato a scegliere un modello di intermediazione per ASE rivolto solo al venditore e comprendente tutte le verifiche necessarie ad evitare dinamiche come quelle che vi racconterò nelle prossime righe.

Per onore di cronaca devo specificare che, in questo caso, in veste straordinaria lavoravo per il compratore con un mandato di ricerca immobiliare in un’altra città Emiliana…prassi che cerco di evitare in quanto per dedizione preferisco di gran lunga occuparmi di chi vende.

Il fatto che io non ami la ricerca su commissione per ASE deriva proprio dal fatto, qui chiarissimo, che mi sono ritrovato ogni volta a dover proporre al mio Cliente immobili non da me verificati e certificati con l’ovvio risultato che si è dovuto lavorare molto, dopo le firme su proposte e preliminari, per “sanare” la posizione dei beni al fine di poter rogitare.

Per la ricerca dell’immobile, un appartamento di circa 200mq in una nota cittadina Emiliana, mi sono avvalso della collaborazione di agenzie immobiliari locali che, devo dire, si sono  dimostrare assolutamente disponibili a fornirci diversi avvisi di vendita.

Nel giro di un mese e circa 6/7  sopralluoghi abbiamo identificato un bellissimo oggetto ad un buon prezzo nel pieno centro città.

Si trattava di un appartamento recentemente ristrutturato e posto in un edificio assolutamente signorile…a vista neanche un dubbio sulla qualità dell’oggetto, ma vediamo i fatti.

Per l’ovvia necessità commerciale di “fermare” l’acquisto, il Cliente ha provveduto sotto la mia supervisione (e contro il mio spirito ndr) alla redazione della proposta di acquisto presso l’agenzia che deteneva l’incarico di vendita…proposta subito accettata dal venditore a fissare i dettagli dell’operazione.

Normali condizioni di Legge: l’immobile è stato ben descritto in proposta e dichiarato dal venditore privo di trascrizioni, ipoteche , gravami e…..abusi edilizi.

Pochi giorni dopo fu stipulato, a rafforzamento delle obbligazioni contrattuali della proposta, un preliminare notarile con una caparra pari a circa il 20% del prezzo di acquisto pattuito, prevedendo di andare a rogito 3 mesi dopo per normali logistiche di traslochi e cambiamenti delle due famiglie entrante ed in uscita.

Proprio per essere certo di fornire al Clienabusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto da agenziate una sicurezza totale, subito dopo l’accettazione della proposta di acquisto mi adoperai tramite il Comune di competenza dell’immobile a richiedere i precedenti edilizi con i relativi elaborati grafici.

Per assicurarmi che quanto depositato, ovvero lo stato legittimo, fosse effettivamente conforme allo stato di fatto e catastale ovviamente fu chiamato in causa un tecnico.

Prima premessa: stato legittimo e stato catastale sono due cose diverse ed ENTRAMBI devono essere conformi allo stato di fatto dei luoghi.

Dopo circa un mese…la sorpresa! Arrivano i documenti richiesti dal Comune..ovvero nulla!

Nulla??!! Esatto! NULLA

Presso il Comune, per ragioni non determinabili, non sono state trovate ne pratiche edilizie passate ne tanto meno i disegni delle licenze di costruzione o varianti…niente di niente. Erano presenti solo le planimetrie catastali presso l’NCEU…assolutamente non sufficienti a determinare la regolarità del bene.

Premessa due….per definire un immobile agibile/abitabile esso deve possedere “fisicamente” il relativo titolo presso il Comune. In questo caso, quindi, la situazione rilevata è stata considerata pari alla totale difformità sia dell’appartamento che dell’edificio, includendo anche la mancanza di agibilità.

Il venditore, sicuramente in buona fede, aveva dichiarato il falso..sia in proposta che nel preliminare di vendita notarile e molto difficilmente avrebbe potuto sanare tutta la posizione in 3 mesi visto che per le parti Comuni sarebbe dovuto intervenire anche l’amministratore condominiale con la nomina di un tecnico per la sanatoria.

Le vie di fronte a noi erano due: o rivalersi sulla caparra e salutare o lavorare tantissimo ed in simbiosi con tecnici e notaio per portare avanti l’operazione senza danni per nessuno.

Abbiamo ovviamente scelto la seconda…come sempre del resto.  Reputo speculazioni di questo tipo di dubbio “gusto”, nonostante la giurisprudenza in materia sia chiara nella definizione degli obblighi di un venditore.

I passi per sanare gli abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto:

Si doveva lavorare su tre piani: sanatoria dell’unità, sanatoria dell’edificio e nuovi accordi Notarili.

Partiamo dagli ultimi:  Era necessaria un’integrazione al precedente preliminare notarile stavolta redatto dopo che sia il tecnico incaricato dal venditore sia quello incaricato dal condominio avevano redatto un preciso piano tecnico e temporale per sistemare il tutto! Cosi fu fatto e per fortuna in questa sede arrivò la prima buona notizia: l’edificio aveva già i requisti tecnici per richiedere la futura abitabilità (per esempio presenza del sifone firenze, impianti tecnologici già dotati di certificazione a norma di Legge ecc) e stesso dicasi per l’unità.

La necessità di eventuali opere strutturali comuni o non avrebbe sicuramente complicato la cosa  e fatto spendere somme ai condomini tutti.

Alla luce di tutto questo fu scritta dallo stesso Notaio un integrazione al precedente contratto preliminare descrivendo in quest’ultima tutte le problematiche rilevate dai tecnici e procrastinando i termini essenziali per il rogito di un tempo ragionevolmente sufficiente per sanare il tutto. Integrazione ovviamente registrata!

Passo numero due: Tecnici al lavoro per sanare gli abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto dell’immobile.

Ad un grandissimo lavoro per il rilievo tecnico di tutto l’edificio e dell’unità in corso di acquisto dal mio Cliente, nel giro di un mese circa ci si ritrovò pronti per il deposito presso il Comune dei relativi atti partendo da quelli dell’edificio per poi passare all’unità stessa.

A tutto questo fu ovviamente associato il ri-accatastamento di tutti i subalterni presenti! Un gran lavoro davvero.

Depositate le schede tecnico descrittive di parti ed unità tutto sembrava ormai risolto, mancava solo la richiesta di nuova abitabilità…e qui subentra un’imprevisto.

Il comune non era in grado di dare tempi certi per erogare i certificati di abitabilità necessari per il rogito, si rischiava di sforare i termini ultimi pattuiti nell’integrazione contrattuale.

Era necessario trovare una soluzione rapida ed efficace ..allungare ancora i tempi ultimi, oltretutto di un tempo indefinito non era utile ne al venditore ne al compratore. Abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto come vedete possono innescare problematiche a catena che implicano grande coordinamento di tutte le attività di sanatoria!

Il primo aveva necessità di lasciare la casa e procedere all’acquisto di una nuova abitazione all’estero. Il compratore aveva già tutti gli arredi in un camion ed il contratto di affitto della precedente casa in scadenza.

La soluzione…

Visto che erano presenti tutti i requisiti tecnici ed amministrativi per il rilascio del certificato di abitabilità e che il problema era solo di tipo temporale, in congiunzione col Notaio abbiamo trovato una soluzione che permettesse al venditore di non incorrere in inadempienza contrattuale ai termini essenziali per il rogito ed al compratore di avere la giusta garanzia di acquistare a quel determinato prezzo un immobile completamente regolare e provvisto di certificato di abitabilità sia dell’unità che delle parti comuni.

Rogito nonostante gli abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto dell’immobile? SI! …ma con un’accortezza.

Durante il rogito il mio Cliente ha versato tutto l’importo pattuito per la casa acquisendo di fatto la proprietà del bene ed il suo possesso….ovviamente di ciò ha goduto anche il venditore che nonostante tutto ha raggiunto il suo obiettivo di vendita.

L’accortezza? Tramite un apposito verbale di deposito una parte del prezzo è stato versato, come già detto, dal compratore ma non fisicamente incassato dal venditore...restando a deposito dal Notaio.

Fino a quando? Fino all’arrivo dei certificati di abitabilità (con un termine ultimo anti-imprevisti di un anno).

Per la cronaca detti certificati arrivarono circa 7 mesi dopo per ritardi vari non imputabili alle parti e subito dopo il venditore è andato a prendersi l’ultima somma di denaro (circa il 20% del totale) presso lo studio Notarile (ovviamente con relativo verbale/autorizzazione di consegna).

Una diligenza diversa avrebbe potuto portare gravi danni economici al venditore (per esempio restituzione del doppio della caparra versata) e logistici al compratore.

Ovviamente per la buona riuscita dell’operazione è stata fondamentale, come sempre,  la buona fede delle parti e l’intervento di professionisti efficienti.

Grandissima soddisfazione per me e quindi per ASE ed ottimo risultato per entrambe le parti.

Quella raccontata in questo articolo è una dinamica abbastanza comune. Gli immobili andrebbero verificati prima di firmare proposte o preliminari di compravendita, ma purtroppo per motivi commerciali spesso insuperabili questo non avviene.

Abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto e relativi rischi di inadempienza contrattuale sono invece assolutamente  evitabili quando si sta vendendo! Ne parlerò nei prossimi articoli.

Un’ultima cosa..qualche riga sopra avrete letto un termine che uso spesso..”due diligence”..se volete sapere cosa è leggete l’articolo che trovate in questo link :  http://a-s-e.it/2016/11/02/due-diligence-immobiliare/.

2 comments on “Abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto

Carlo
Reply

Salve sto per acquistare casa a Bologna, chiedo delle delucidazioni in merito.
Ho fatto una proposta d’acquisto, vincolata alla concessione del mutuo che ho chiesto al fondo di garanzia di consap.
Dopo la delibera del mutuo che vale 90 giorni, vengo a sapere che manca la relazione di conformità urbanistica e catastale; è stato fatto un’accesso agli atti , pare poco dopo l’accettazione della proposta ( non ho nessun documento che lo attesti ) tra l’altro ce una parete da sanare, roba da poco per carità, ma che comporterebbe comunque una perdita di tempo.
L’agenzia immobiliare vuole andare a compromesso e versare l’anticipo come indicato nella proposta di acquisto, anche per ricevere la sua provvigione, però ho timore che per la relazione tecnica passano i 90 giorni.
Come posso tutelarmi?
Si può stipulare, con il mio consenso anche senza la relazione e poi sistemo io un un secondo momento?
Grazie mille

    Fabio Zerbinati Post author
    Reply

    Buongiorno, stipulare in assenza di verifica è un rischio che per nessun motivo si deve correre poichè potrebbero insorgere difformità tali da variare l’oggetto contrattuale portando elevati costi di sanatoria, ove possibile sanare, e creare anche nullità dell’atto. La condotta è sbagliata dall’inizio, la richiesta precedenti va fatta molto prima di impegnare le parti con proposte e preliminari, poichè tramite la RTI si definisce l’oggetto contrattuale. Nella Sua situazione si può eventualmente pensare di stipulare un preliminare Notarile con clausola sospensiva in funzione delle risultanze della RTI medesima e fermo l’obbligo del venditore a sistemare ogni difformità prima della data di stipula. Il punto è che ad oggi il Comune di Bologna impiega circa 2,5 mesi a fornire le copie ed anche nel caso arrivassero per tempo non vi sarebbe comunque la tempistica necessaria alle sanatorie. Di certo durante l’attesa è possibile provvedere alle altre attività (rilievo e poco altro) ma non sapendo cosa emergerà dalle verifiche non è neanche possibile imbastire la pratica. Direi che la cosa migliore è andare in banca, segnalare l’accaduto, e procrastinare la delibera. Cordiali saluti

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