Vendere immobili a Bologna in un mercato instabile

29 marzo 2017 di Fabio Zerbinati
vendere immobili a bologna nell'instabilità di mercato

Affittare o  vendere immobili a Bologna oggi più che mai necessita di grande attenzione.

I fattori che incidono sul mercato della città e che facilitano la vita a chi vuole vendere immobili a Bologna sono decisamente molti: Calo generale dei prezzi ed avvicinamento alla capacità di acquisto media, aumento del flusso turistico, forte richiesta dal parte del mondo Universitario e poli Ospedalieri in crescita sono solo alcuni dei punti chiave che determinano il notevole aumento di compravendite rispetto al 2012.

Vediamo un po nel dettaglio le dinamiche che stanno riplasmando la situazione, partendo dal grande aumento di B&B o affittacamere in città negli ultimi anni.

Postulato: Se un immobile viene affittato ai turisti non può essere concesso a studenti, professionisti o lavoratori.

Cosa spinge così tanti proprietari di immobili a scegliere la via della locazione turistica piuttosto che le tradizionali? In primis vanno di moda, innegabilmente di moda. Specialmente se analizziamo il fatto che i primi ad aver fiutato il business hanno avuto grandi soddisfazioni e che quindi parecchi altri hanno ovviamente seguito a ruota.

Grandi soddisfazioni, si. Bologna come già scritto più volte vanta un aumento del flusso turistico enorme. Tutto ben coadiuvato dai collegamenti dell’aeroporto Marconi e da un buon numero di iniziative in città che attirano centinaia di migliaia di persone ogni anno. Basti pensare che in occasioni di Fiere come Cosmoproof vengono occupati B&B fino ad Imola compresa e che i prezzi per un miniappartamento in centro a Bologna possono arrivare tranquillamente a 400€ a notte.

Punto due: il turista se ne va. Questo riduce e di molto la paura del locatore in riguardo alle famigerate inadempienze di pagamento dei canoni di locazione, restando solo quella piccola componente di “terrore” legata ai danni eventualmente provocati nei brevi ma intensi pernottamenti di persone da ogni parte del mondo.

A tutto questo dobbiamo aggiungere, e non è poco, il fatto che bene o male con questo tipo di locazione si è sempre in grado di tornare agilmente nella disponibilità del bene.

Risultato : studenti, lavoratori e professionisti a piedi, o meglio, in albergo.

Sembra uno scherzo o un’esagerazione ma invece è uno spaccato di quotidiano lavoro tragicamente reale. Dover iniziare a frequentare il primo anno di Università e non trovare un buco decoroso dove stare non è un buon inizio…finire in albergo per due mesi ancora peggio e purtroppo non alla portata di tutti.

Ho già parlato di questo fenomeno in un video di alcuni mesi fa: Il commento di un’utente fu lapidario:” Non è una tragedia, andranno tutti a vivere in periferia”. Forse quella persona non sa bene cosa implica essere estromessi di fatto dal centro città o limitrofi quando si deve adempiere con costanza ad impegni di studio o lavoro di base in città.

E’ in forte aumento il numero di persone che si indirizza verso l’acquisto di piccoli appartamenti 

Legge di mercato indiscutibile. Venendo meno unità immobiliari in locazione e restando ferma la necessità di stabilirsi in città, chi può si affaccia al mercato delle compravendite, forte anche del deprezzamento dovuto alla crisi degli ultimi anni.

Un piccolo appartamento in centro a Bologna, oggi, non viene affittato sotto i 500€ al mese non poi così lontani dalla rata di mutuo a carico di chi ha accesso ad un credito intorno ai 150.000€ assolutamente sufficienti per acquistare un monolocale od un bilocale.

Tutto questo assolutamente a favore di chi deve vendere immobili a Bologna di questa tipologia….ma se ci pensiamo bene allo stesso tempo causa di un ulteriore forte indebitamento delle famiglie.

Non scordiamo inoltre che essere proprietari di un immobile implica un carico economico molto superiore rispetto alla semplice conduzione dello stesso: imposte, manutenzione, imprevisti vari.

Il fenomeno non riguarda solo le  unità immobiliari minori e stimola l’interesse dei piccoli investitori immobiliari.

Oggi riuscire ad acquistare a buon prezzo un appartamento con 4 o 5 camere non è più un’utopia, specialmente per chi è abituato a muoversi nel settore. Gli oggetti maggiormente presi di mira da questo pubblico sono quelli immessi sul mercato a seguito del cambio generazionale in atto o quelli inseriti nel circuito aste, siano esse Notarili che Giudiziarie.

Acquisire un appartamento a buon prezzo, investire limitatamente per la ristrutturazione e destinarlo alla locazione Universitaria può garantire redditività sopra al 6% lordo annuo, impensabili con i prezzi di acquisto medi del 2007/2008 e di certo più invoglianti della maggior pare degli investimenti bancari comuni.

Mi è successo proprio in questo periodo di seguire alcuni Clienti che hanno partecipato ad un’asta di dismissione del patrimonio immobiliare di un’Ente Pubblico. Nessuna implicazione morale, nessuno sfratto collegato ed immobile acquistato in centro a Bologna a circa 1600€/mq.

Certo per chi deve vendere immobili a Bologna sul normale mercato si presenta un forbice stretta: Se si vuol vendere ci si deve adeguare ai prezzi di oggi, tanto più contenuti quanto più grande il bene oggetto di cessione. Dall’altro canto, se ci si adegua, si vende in tempi sempre più ridotti sollevandosi dal cumulo di spese accessorie e fiscali menzionate prima. Detto questo è facile capire perchè parlavo di cambio generazionale: Oggi può vendere alle cifre in questione chi ha acquisito l’immobile ai tempi della Lira o poco dopo, non certo chi lo ha acquistato nel 2008 (a meno che non voglia rimetterci il 35% netto come minimo sindacale sui prezzi medi).

Importante: come tante volte sottolineato per garantirsi un buon investimento immobiliare, o una cessione pienamente monetizzata, è fondamentale un’accurata due diligence.

La concatenazione tra locazioni ordinare/turistiche e compravendite  sicuramente riplasmerà ancora gli equilibri del mercato per chi vuole vendere immobili a Bologna.

Gli ultimi tre anni sono passati all’insegna del deprezzamento degli immobili un po in tutto il Paese, Bologna compresa. Onestamente resto fermo sulla mia convinzione che non si sia ancora raschiato il fondo e che nei prossimi due anni ci si dovrà aspettare un ulteriore decremento dei valori medi, nonostante i grafici più gettonati ed alcune “pubblicità” mostrino in taluni casi timidi segnali di rialzo dei prezzi.

Tengo a precisare un dettaglio: è enorme la differenza tra ripresa di mercato ed aumento del numero di compravendite. La seconda in atto al momento, la prima chissà a quando.

La scelta per chi desidera vendere immobili a Bologna oggigiorno deve essere ponderata sulla base di più fattori: provenienza temporale del bene, stato di manutenzione, posizione, utilità dello stesso in rapporto alle esigenze famigliari. Ove anche solo uno di questi parametri dovesse negativo, forse sarebbe il momento di rivalutare la possibilità di locazione ordinaria.

Oggi esistono non solo le fidejussioni bancarie per tutelarsi dal rischio di inadempienze ma anche ottimi prodotti assicurativi contro il medesimo rischio. Se a questo aggiungiamo la fortissima richiesta di unità in affitto otteniamo come risultato l’effettiva possibilità di ricavare ottime redditività.

Un esempio su tutti: Un numero considerevole di coppie che ha acquistato la prima casa negli anni di mercato forte, oggi di fronte ad una dolorosa separazione non dovrebbero vendere il bene. Metterlo in locazione è il consiglio che do quando vengo consultato su questa particolare dinamica. Ne parlerò presto in un articolo dedicato proprio a loro: chi non si ama più.

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