Comprare casa da agenzia immobiliare senza problemi

26 gennaio 2017 di Fabio Zerbinati
Comprare casa da agenzia immobiliare

Comprare casa da agenzia immobiliare è molto frequente vista la grande proposta di immobili offerta.

Si stima infatti che oltre il 50% delle transazioni avvenga per mezzo di un mediatore immobiliare, dato rilevante anche se per onor di cronaca esistono paesi in la percentuale di utenti che cercano di comprare casa da agenzia immobiliare sfori il 90% del totale delle compravendite. La fitta rete di agenzie sul territorio Italiano ha l’indubbia capacità di acquisire un elevato numero di immobili in tempi proibitivi per un privato e non ultimo la capacità di proporli sul mercato in modo estremamente visibile tramite canali pubblicitari di settore e non.

La legge che regola tale attività è la 34/1989 più successive modifiche e per agente immobiliare o mediatore si intende un operatore del mercato immobiliare che, alle dipendenze di una agenzia o in proprio, fornisce servizi volti a produrre la conclusione di contratti di compravendita o di affitto.

I grandi cambiamenti contemporanei riguardanti le obbligazioni in materia urbanistica-catastale-amministrativa a volte vengono trascurati.

Moltissime agenzie, infatti, ancora oggi commercializzano immobili sui quali compiono pochissimi controlli il più delle volte limitati ad una conformità di massima delle planimetrie catastali. Tali controlli effettivamente sono dovere,cura e spesa di chi vende la casa, ovvero del proprietario, ma spesso e volentieri durante la stipula degli incarichi e degli atti di cessione lo stesso dichiara (il più delle volte in buona fede dettata dal semplice “non sapere”) la conformità dell’immobile senza aver verificato i requisiti tramite i propri tecnici. L’agente immobiliare non ha l’obbligo (ne il titolo) di incaricare un tecnico od un professionista per la verifica dei beni che commercializza, semmai può avere il buon senso di farlo se sa che il proprietario non ha provveduto… questo dipende dalla volontà o meno di dare un servizio migliore ai propri clienti.

Come essere sicuri di comprare casa da agenzia immobiliare senza sorprese future?

E’ brutto da dire, ma in molti casi è bene far da sè nelle operazioni di controllo dell’immobile che si sta comprando, ovviamente avvalendosi dei giusti professionisti ove ci si renda conto che tali attività non sono state eseguite ne dal proprietario ne dall’agenzia…un buon metodo “casalingo” per capire se, per esempio, è stata fatta una verifica di conformità urbanistica è chiedere all’agenzia e quindi alla proprietà una copia degli elaborati grafici depositati in comune (non in Catasto..è un altra cosa!) ..se non sono disponibili è impossibile che essi possano esser stati verificati. (es: disegni del condono o dell’ultima DIA, CIL o SCIA eseguite sull’immobile)

Andiamo per gradi partendo dalla proposta di acquisto, passando per il preliminare notarile fino al tanto desiderato rogito premettendo che le attività di verifica (il termine tecnico è “due diligence”, se vuoi saperne di più leggi qui) andrebbero svolte prima della proposta di acquisto ma questo è praticamente impossibile nell’ordinario mercato poichè dovreste pagare tecnici e personale specializzato per controllare una casa che non siete certi di comprare.

La proposta di acquisto per comprare casa da un’agenzia immobiliare è il primo passo una volta identificato l’immobile.

Infatti, la quasi totalità delle normali agenzie per “fissare” gli accordi relativi alla compravendita faranno sottoscrivere a voi acquirenti una proposta di acquisto bilaterale (per saperne di più leggete l’articolo cliccando qui)  che, una volta accettata, sarà un vero e proprio preliminare di compravendita obbligatoriamente da registrarsi presso l’Agenzia delle Entrate. Tale contratto produce obbligazioni per la parti quali : obbligo e modalità di corresponsione del prezzo pattuito, consegna della casa, tempistiche ecc.

NOTA: ASE ha scelto un’altra prassi descritta in questo link,  adottata in funzione del regime di intermediazione atipica  per una serie di motivazioni di cui vi parlerò in un altro articolo. Nel caso specifico le attività di controllo degli immobili vengono svolte sin dalle prime fasi della commercializzazione nel caso riguardino incarichi di vendita ASE, mentre nel caso di incarichi di ricerca la verifica approfondita viene prodotta dopo la stipula del preliminare Notarile che però conterrà le relative condizioni sospensive e sarà predisposto in collaborazione con lo studio Notarile nel rispetto della massima tutela delle parti in funzione delle successive attività di Due Diligence.

Tornando alla casistica comune delle agenzie di intermediazioni operanti in regime ordinario, il primo consiglio che mi sento di dare è di pretendere che nella proposta venga inserita l’autorizzazione da parte della proprietà a svolgere all’interno dell’abitazione ulteriori due sopralluoghi nei 15 giorni successivi all’accettazione della medesima. Questo per essere sicuri di poter far entrare nell’immobile il tecnico da Voi nominato per svolgere il rilievo necessario alla verifica urbanistica. Un altro appuntamento potrà essere utile se saranno da approfondire peculiarità o dubbi.

In concomitanza con il sopralluogo del tecnico, è buona norma anche richiedere la presenza del proprio personale specializzato di fiducia quale elettricista e termo-tecnico, ad esempio. Solitamente un venditore autorizza queste attività senza bisogno che vengano pattuite in proposta, ma non si sa mai……Questo permetterà di avere un quadro completo circa la tipologia e lo stato di manutenzione degli impianti tecnologici di cui è dotata l’abitazione, dato utilissimo per una serena gestione del bene nel lungo periodo e per non ritrovarsi successive quanto inaspettate spese di adeguamento.

Secondo, i tempi medi che i Comuni impiegano per la produzione delle copie delle pratiche edilizie indispensabili per la verifica urbanistica possono essere anche lunghi (a Bologna circa un mese e mezzo). Quindi è chiaro che sarebbe molto meglio aspettarne la disponibilità ed ovviamente anche che il tecnico confronti quanto ricevuto dal Comune con quanto rilevato sul posto come stato dei luoghi con redazione della relativa relazione circa le risultanze. E’ dunque chiaro che in proposta sarà utile ai nostri scopi prevedere un termine essenziale per la stipula del contratto preliminare dopo circa 2 mesi…2 mesi e mezzo dall’accettazione della proposta. Inoltre questa tempistica è indispensabile nel caso la proposta contenta una condizione sospensiva per l’ottenimento di mutuo bancario (un chiarimento in merito lo trovate cliccando qui).

Sempre nel periodo che intercorrerà tra accettazione della proposta e preliminare di compravendita, sarà opportuno verificare con l’amministratore di condominio che la situazione dello stabile in cui è inserito l’appartamento non presenti peculiarità di sorta. E’ bene farsi mandare un copia dell’ultimo verbale di assemblea esistente, del riparto spese per l’unità, la certificazione dell’impianto di riscaldamento ove centralizzato, eventuali delibere in corso o previste con relativi preventivi. Per tutte queste attività con l’amministratore di condominio vi sarà necessaria una delega presso l’amministratore fornita dai venditori…la privacy è privacy. Ovviamente ci si aspetta che nel comprare casa da agenzia immobiliare il mediatore ci aiuti a coordinare quanto più possibile per lo meno gli aspetti che necessitano del dialogo con la parte venditrice e con il condominio….

Non è tutto, nonostante il tempo piuttosto lungo prima della stipula del contratto preliminare nel comprare casa da agenzia immobiliare è bene scegliere fin da subito lo studio Notarile rogante (lo sceglie solitamente l’acquirente) e fornire già tutta la documentazione disponibile, richiedendo allo studio stesso di produrre quanto prima quella eventualmente mancante (visure ipotecarie, ecc). Come documentazione di minima : atto di provenienza (rogito o donazione, assegnazione ecc con cui è pervenuto il bene ai venditori), visure catastali recenti, planimetrie depositate in catasto, visure camerali dell’impresa se si sta comprando una nuova costruzione (si…tutto questo sembra eccessivo ma vi garantisco è utilissimo anche quando di compra da un costruttore…). Questo permetterà allo studio Notarile di segnalare subito problematiche di tipo amministrativo quali ipoteche, trascrizioni, diritti terzi, ecc ecc. La lista di documenti a corredo di un immobile, se si vuole andare fino in fondo, oggi è vastissima e varia in relazione al caso specifico.

Un elenco più dettagliato lo trovate cliccando qui.

Il preliminare di compravendita nel comprare casa da agenzia immobiliare.

Se è vero che la proposta di acquisto bilaterale accettata nel comprare casa da agenzia immobiliare è un preliminare di compravendita da registrarsi, va anche ricordato che nella quasi totalità dei casi viene redatta in forma non idonea alla trascrizione nei registri immobiliari. Inoltre, la stipula di un preliminare notarile prima del rogito permette di sviluppare al meglio eventuali problematiche rilevate nelle operazioni precedenti e di fissare la data del rogito notarile nel rispetto dei tempi necessari al venditore per sistemare tutte le anomalie trovare. Per darvi qualche numero nella nostra attività di verifica degli immobili stiamo rilevando anomalie di vario tipo in circa il 70% dei casi, anomalie che nella stragrande maggioranza della volte ove non si opera in questo modo, vengono totalmente ignorate anche in sede Notarile (non certo per negligenza dei Notai, è un obbligo di chi vende assicurarsi che la cosa venduta risponda alle vigenti prescrizioni in materia).

Un altro consiglio è prendere le cose con calma. Sempre.

A meno che non vengano rilevate difformità importanti o che possano cambiare l’oggetto del contratto, solitamente in pochi mesi è possibile sanare nel migliore dei modi molti abusi. Inoltre, le attività di coordinamento dei tecnici, del personale specializzato, dell’amministratore di condomino sono molte ed a volte un po difficoltose per cui resta sempre allo stesso modo buona norma assicurarsi di aver tutto il tempo per gestire l’operazione nel migliore dei modi e di conseguenza pretendere di pattuire sia nelle proposte si nei preliminari termini essenziali per i passi successivi assolutamente “comodi”. Un acquisto “certificato” è il miglior modo per garantirvi una futura facile commerciabilità ed una gestione nel tempo senza sorprese spiacevoli…soprattutto economiche.

Se volete saperne di più su come “Certificare” la casa che state acquistando date un’occhiata a questa pagina.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

3 × 1 =