Condizione sospensiva quando si chiede un mutuo

9 gennaio 2017 di Fabio Zerbinati
condizione sospensiva proposta di acquisto casa

Molti di noi,nel corso della vita, si troveranno a richiedere un mutuo per comprare casa, senza sapere che è bene avvalersi di specifica condizione sospensiva in proposte di acquisto e preliminari di compravendita.

Una condizione sospensiva è utilissima in proposte di acquisto bilaterali e/o preliminari di vendita al fine di non incorrere in inadempienze nel caso venga negata l’erogazione del mutuo richiesto a sostegno dell’acquisto di un immobile. A tal proposito ricordiamo che una proposta di acquisto bilaterale, una volta accettata dal venditore, muta la sua natura in contratto preliminare (anche se non idoneo ad essere trascritto). Ad ogni modo le due casistiche richiedono accortezze specifiche ed è da considerarsi che nella casistica più comune tale condizionamento contrattuale, previsto  all’art. 1353 del codice civile “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto”, è solitamente a favore della parte acquirente.

Condizione sospensiva nella proposta di acquisto di un immobile.

Una volta trovato il vostro immobile da un’agenzia immobiliare, Vi verrà chiesto di formulare una proposta di acquisto da sottoporre al venditore (ne parlo in un altro articolo che trovate cliccando qui), contenente le logistiche di acquisto da Voi proposte quali prezzo, tempi e modi di consegna del bene, sensibilità caso-specifiche.

Dopo che il venditore avrà accettato, tale proposta sarà un vero e proprio preliminare di vendita con tanto di assegno di deposito presso l’agenzia immobiliare, che in tale circostanza muterà la sua natura in caparra confirmatoria.

A questo punto nascono le relative obbligazioni: per chi compra di corrispondere il prezzo pattuito entro data essenziale prevista per il rogito, per chi vende di cedere il bene con atto di trasferimento della proprietà entro medesima data.

Spesso per corrispondere tale prezzo ci si trova nella situazione di richiedere un mutuo. La banca, al momento della vostra richiesta, vi chiederà copia della proposta accettata, atto di provenienza del bene, planimetria catastale, visure catastali  e provvederà ad inviare un perito presso l’unità al fine della perizia e della verifica di congruità dei valori.

Nel caso la banca sentenzi l’assenza dei requisiti per l’erogazione, le obbligazioni reciproche non decadono se non vi siete tutelati con una condizione sospensiva e potrebbero portare alla perdita delle somme di deposito da voi lasciate in agenzia.

A tale fine è bene condizionare l’acquisto al buon esito della richiesta di mutuo, specificando che il contratto è da ritenersi nullo e privo di efficacia (con restituzione delle somme versate a deposito) qualora l’istituto prescelto non deliberi il finanziamento. Ovviamente, tale clausola andrà implementata con termini essenziali e cifre al fine di evitare incomprensioni o sviste.

Un esempio di condizione sospensiva potrebbe recitare :

La presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora l’istituto di credito prescelto per l’erogazione di mutuo a sostegno dell’acquisto non deliberi un finanziamento di almeno € 100.000(es) entro e non oltre il giorno xx-xx-xxx. In caso di mancata delibera nei termini essenziali resta inteso, sin da ora ed ora per allora, che l’assegno n°———– del —– da me depositato presso l’agenzia immobiliare xxxxxx  dovrà essermi restituito entro giorni 2 lavorativi con relativo verbale di consegna, senza penali e/o richiesta di danno alcuna”

La presenza di tale condizione sospensiva  è fondamentale per dormire sonni tranquilli poichè molto difficilmente un istituto vi fornirà delibera formale prima che voi abbiate firmato la proposta. Solitamente è opportuno prendersi almeno due mesi di tempo a partire dalla data di accettazione della proposta, viste le tempistiche medie degli istituti di credito.

Un’altra accortezza riguardante la condizione sospensiva nella proposta di acquisto

E’ bene specificare in forma scritta con l’agenzia che in caso di mancata delibera del mutuo nessuna provvigione o somma  sarà da corrispondersi. Questo non è così scontato come si potrebbe pensare poichè il mediatore ha portato a termine il proprio lavoro con l’accettazione della proposta. Diverse sentenze danno ragione alle agenzie in questo senso.

Un ultimo fattore molto importante: In linguaggio immobiliare purtroppo la parola non vale più, nel momento in cui firmerete il contratto con la vostra banca assicuratevi che in esso l’istituto si impegni a fornirVi, non appena disponibile, copia della delibera o del diniego…è l’unico modo per essere certi di poter far valere le vostre ragioni e solitamente non è un punto contemplato di default dalle banche che per tutelarsi da sviste cercano di evitare impegni formali in questo senso.

Un mio commento personale: L’attesa dei tempi degli istituti di credito per l’erogazione (..e l’incertezza dettata dalla clausola sospensoria)  non sono graditi alle agenzie immobiliari poichè giocoforza esse posticipano la stipula del contratto preliminare, sede in cui l’agenzia incassa la provvigione. Potrà capitarvi di trovarvi davanti mediatori che si rifiutano di utilizzare tale clausola: diffidate, un professionista DEVE tutelarvi.

Nei prossimi articoli parleremo della condizione sospensiva nei preliminari Notarili di compravendita, non cambia molto ma sono necessarie alcune accortezze esclusive.

26 comments on “Condizione sospensiva quando si chiede un mutuo

michele*
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salve,ero intenzionato ad acquistare una residenza estiva,la banca non ha deliberato il mutuo,con l agenzia ce una proposta di acquisto,sono tenuto a versare qualcosa in agenzia?

    Fabio Zerbinati Post author
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    Buonasera Michele,
    sarebbe da analizzare il contenuto della proposta. In essa è sempre bene inserire una clausola sospensiva a tutela delle dinamiche di finanziamento. Essa può recitare indicativamente in questo modo “la presente proposta è da intendersi nulla e priva di efficacia ove l’istituto di credito prescelto per l’erogazione di mutuo non deliberi suddetto finanziamento per la somma di almeno euro xxxxx entro e non oltre il xxxxx” . Ove la sua proposta sia stata accettata dal venditore e non presenti questa clausola, l’agenzia può richiedere il pagamento della provvigione in quanto il suo compito di raggiungere un accordo tra le parti è stato comunque raggiunto. Non decade il diritto in quanto la mancata compravendita ha luogo per cause esterne all’agenzia medesima (ovvero a causa della decisione bancaria). Come già anticipato è comunque da contestualizzare il discorso in base a ciò che è stato scritto in proposta. cordiali saluti

simona
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Buonasera,
se l’acquirente non ottiene il mutuo e quindi recede dalla proposta di acquisto dopo tre mesi di attesa, essendo comunque inserita in quest’ultima la clausola sospensiva proprio in relazione alla concessione del mutuo, io venditore, ho il diritto di avere la prova del diniego? Oppure devo fidarmi della parola e restituire la caparra nonostante i tre mesi persi ad aspettare?
La logica mi direbbe che l’acquirente debba dimostrare il fatto ma dalla logica alla legge a volte c’è un abisso.
Grazie
Simona

    Fabio Zerbinati Post author
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    Buonasera, questione spinosissima. L’acquirente dovrebbe dimostrare le circostanze, certo. Punto uno, molti istituti non rilasciano formalità in merito e per avere la “prova” è necessario attivare una procedura di richiesta formale che spesso non porta a nulla. Nella pratica basterebbe una email del direttore di filiale. Punto due..creo una riflessione…se un compratore arriva a dichiarare il falso per non comprare l’immobile, forse non vale neanche la pena scoprire la verità visto che successivamente per pretendere il risarcimento del “danno” sarebbe necessaria un’azione a sua volta necessitante di sforzi legali intesi come tempo e denaro visto che comunque Lei non può trattenere il deposito di sua volontà. Preciso un dato, tre mesi di attesa mi sembrano molti, a Bologna mediamente dopo 40 giorni si ha già un risultato…

Nome *lory
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lato venditore può essere apposta condizione sospensiva se la vendita dell immobile è soggetta ad autorizzazione da parte del giudice tutelare in quanto comproprietari pro quota hereditatis dei minori? non vi è intermediazione dell agenzia

    Fabio Zerbinati Post author
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    Buonasera, a prescindere dall’intermediazione resta vivo il principio secondo cui è l’accordo delle parti a farla da padrone, ovviamente in assenza di vessatorietà. Avrei bisogno di capire il fine contrattuale di detta clausola nel suo caso specifico.

lory
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salve il fine contrattuale è che servono le autorizzazioni del giudice tutelare per la vendita dato che risultano comproprietari proquota anche dei minori e pertanto nel compromesso vorrei specificare che l accordo tra le parti è valido solo all avversarsi di tale condizione

    Fabio Zerbinati Post author
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    Buongiorno. Assolutamente formalizzabile. Il discorso è ovviamente dipendente dalla volontà della controparte di attendere l’intervento del giudice tutelare che può richiedere tempi abbastanza lunghi. Cordiali saluti

Andrea
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Buonasera,
In caso di esercitazione da parte del promissario acquirente della clausola sospensiva relativa al diniego della banca all’erogazione del mutuo inserita nella proposta di acquisto, il venditore è ugualmente tenuto al pagamento delle commissioni all’agente immobiliare? In caso affermativo, come può tutelarsi?
Grazie

    Fabio Zerbinati Post author
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    Salve, la giurisprudenza è contorta in merito e molto sta nella forma con cui viene esplicitata la clausola. L’atteggiamento giudiziale intende un preliminare come accordo tra le parti a prescindere dal contenuto e quindi l’avvenuta prestazione dell’agenzia. Le proposte di acquisto accettate sono considerate accordi preliminari, anche se non idonee alla trascrizione nei registri immobiliari il che provoca un certo conflitto di interpretazione. Io consiglio di esplicitare l’estensione della sospensione all’aspetto provvigione con una formula che potrebbe recitare indicativamente cosi :”la presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia anche nei confronti dell’agenzia immobiliare XXXXX, sedeXXXXX, , ove l’istituto da me prescelto non eroghi finanziamento all’acquisto di almeno €xxxxx entro e non oltre il XXXXX, specificando che in caso di mancata erogazione del medesimo finanziamento l’agenzia medesima rinunzia di fatto ora per allora ad ogni provvigione, pretesa o rimborso”. Un buon legale saprà scriverla meglio, ma il senso direi che abbastanza chiaro. Spero di esserle stato utile. Cordiali saluti

vada
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Buonasera, sono il venditore di un’abitazione che a fine novembre ha accettato una proposta di acquisto da un acquirente che ha richiesto il mutuo. ad oggi non ancora esce il perito per la perizia dell’immobile. sulla proposta non c’è un termine entro il quale mi devono fornire la risposta di accettazione o diniego del mutuo.
io non voglio più aspettare, sottolineo giustamente, posso farlo, vero? in che modo?
grazie

    Fabio Zerbinati Post author
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    Grande errore, non suo ovviamente. Il tema è spinoso poichè l’obbligazione è in essere da quanto comprendo (per “sentenziare” dovrei vedere l’intero testo della proposta). L’unica via che vedo, sulla base dei dati in mio possesso, è chiedere un incontro con la parte acquirente e sottoscrivere una reciproca rinunzia senza pretese di rimborso o danno. Stesso dicasi per la rinunzia dell’agenzia alla relativa provvigione…in teoria come ho scritto nel commento qui sotto il lavoro di “accordo tra le parti” è stato portato a termine, annessi e connessi. Se posso esserLe ulteriormente di aiuto mi contatti iberamente quando desidera. Cordiali saluti

Andrea
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Nel caso venga esercitato il diritto della clausola sospensiva da parte dell’acquirente per mancata erogazione del mutuo, il venditore è comunque tenuto a pagare l’agente immobiliare? In effetti l’accettazione della proposta da parte del venditore sarebbe stata effettuata e come da incarico di vendita la provvigione sarebbe esigibile dall’agente nei confronti del venditore stesso. E’ però anche vero che il contratto non si è concluso per il motivo di cui sopra.

    Fabio Zerbinati Post author
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    Buongiorno,
    sono perfettamente d’accordo sul fatto che il contratto non sia concluso ove assente la circostanza ma è altrettanto vero che, se interpretiamo il ruolo dell’agenzia “di giungere ad un accordo tra le parti”, quest’ultimo è comunque verificato con l’accettazione della proposta in consapevolezza del contenuto tutto clausola compresa. Dipende a mio avviso molto da come è scritta la clausola medesima: in assenza di specificazioni c’è il forte rischio che un giudice imponga il pagamento. Io da agente non chiederei MAI la provvigione in un caso del genere, ma il mondo immobiliare è assai vario. Cordiali saluti

Franca
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Buongiorno,
nel mese di ottobre ho ricevuto una proposta d’acquisto subordinata all’ottenimento del mutuo, con erogazione entro metà dicembre.
Successivamente il potenziale acquirente mi chiede di posticipare i termini per mancanza dei permessi comunali. Ci accordiamo per il 15 gennaio.
A gennaio mi viene comunicato a voce che non si è ancora pronti per rogitare.
Attendo pazientemente. Venerdì chiedo un incontro al quale l’acquirente non si presenta e oggi ricevo una raccomandata in cui mi si chiede la caparra per mancato ottenimento del mutuo.
Posso, a mia tutela, pretendere un diniego scritto da parte della Banca? Considerando che ad oggi l’unico problema sollevato erano le autorizzazioni comunali e nel frattempo ho rinunciato ovviamente ad altre proposte di acquisto?
Ringrazio anticipatamente per la risposta

    Fabio Zerbinati Post author
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    Buongiorno e grazie per avermi scritto. Una domanda: per “permessi comunali” intende quanto in ordine urbanistico? In tal caso non è di certo il compratore a doversi attivare, ma Lei tramite i suoi tecnici. Passiamo al punto clausola sospensiva: la risposta è assolutamente SI, Lei ha tutto il diritto di richiedere formale diniego, il problema è che per pretenderlo serve un’azione ove non vi è collaboratività del proponente (come in questo caso, presumo).
    Non ho visto la pratica ne seguito l’iter completo ma da quello che mi scrive mi sembra una dinamica dove hanno influito altri eventi. Aggiungo una mia considerazione: se l’immobile è di natura facilmente commerciabile, meglio trovare un altro compratore piuttosto che imbarcarsi in azioni che hanno come sinonimo soldi ed ulteriore tempo spesi. Una raccomandazione: prima di ri-commercializzare il bene dia incarico al Suo geometra per una completa verifica urbanistica e catastale dello stesso (in Emilia Romagna è obbligatoria dal 1°Settembre 2017) , magari nella Sua Regione non lo è ma le normative in materia sono esattamente le stesse: è Lei a dichiarare la regolarità della cosa venduta. Sperando di esserLe stato utile resto a disposizione anche al 3271443613 e porgo cordiali saluti. Fabio Zerbinati

Franca
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La ringrazio per la cortese risposta,
l’acquirente era intenzionato ad aprire un’attività commerciale, da qui la verifica delle necessarie autorizzazioni preliminari: per questo ho pazientato, conoscendo i tempi della burocrazia.
La raccomandata motivata dal mancato ottenimento del mutuo è stata una sorpresa inaspettata, poiché nell’ultima proroga del nostro accordo si faceva solo riferimento alla presentazione del progetto.
Cordiali saluti

    Fabio Zerbinati Post author
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    Buongiorno,
    mi scuso del ritardo ma mi era sfuggito il Suo commento. Vi sarebbe la necessità di richiedere un formale diniego per evitare la strumentalizzazione della sospensiva mutuo in base ad altri parametri come le autorizzazioni Comunali. Purtroppo in assenza di collaboratività del compratore sarebbe necessaria un’azione, che sconsiglio anche se sacrosanta nel principio. Cordiali saluti

donatello
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Buongiorno, entro luglio dovrò vendere la mia seconda casa per evitare di pagare tutte le differenze di agevolazione usufruite per l acquisto di una nuova prima casa.
Oltre la vendita c’è qualche altra soluzione per evitare queste spese? (ES: affitto con riscatto, vendita condizionata o qualcosa di simile?)
grazie.

    Fabio Zerbinati Post author
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    Buongiorno,
    il concetto di prima casa è legato al principio di abitazione principale. Se il Suo immobile incide sulla sua facoltà di utilizzo dell’agevolazione non vi è altro modo che rogitarlo in quanto è necessario che vi sia un vero e proprio trasferimento della proprietà, situazione non verificata negli altri casi da Lei menzionati.

Antonio
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Buongiorno,
complimenti per la chiarezza dell’articolo, ho un dubbio che genera due domande.
Voglio acquistare un immobile, sottopongo un’offerta con condizione sospensiva e il venditore accetta tale proposta. La proposta è nulla finché il mutuo non viene accettato oppure diventa nulla solo al momento del diniego? Nel periodo che intercorre fra l’accettazione dell’offerta e la concessione del mutuo, se il venditore riceve un’offerta migliore, può respingere la mia (perché non ancora confermata)? Grazie per la cordiale risposta

    Fabio Zerbinati Post author
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    Buongiorno e grazie per il complimento! Molto dipende da come recita la clausola ma, in linea generale, la proposta ha piena valenza diventando “nulla e priva di efficacia” solo qualora verificata la condizione “mutuo non erogato”. Detto questo, ripeto salvo verifica della forma, il venditore che respinge una proposta accettata a favore di una postuma senza annullamento della prima è inadempiente alle obbligazioni sottoscritte. Magari, visto che in media per una delibera servono due mesi circa, egli potrà far visionare l’immobile a terzi per tutelarsi nella peggiore delle ipotesi ma le obbligazioni sono in essere e deve rispettarle. Spero di esserLe stato utile, cordiali saluti Fabio Zerbinati

pasquale
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Buonasera
Dopo avere iniziato l’iter per l’acquisto casa, sono venuto a conoscenza che per le case di cooperative edilizie economiche e popolari ,con diritto di superfice per 99 anni rinnovabili per altri 99; possono esserci vincoli di prezzo . Infatti per l’atto ,il mio notaio chiede copia convenzione che evidenzia che non ci sono vincoli di prezzo ( la cooperativa risale agli anni 80)
Pertanto Chiedo di sapere:
1) Se ci sono vincoli di prezzo cosa deve fare il venditore e in mancanza se io posso richiedere l’annullamento del tutto senza perdere nulla ?
2) Se non ci sono vincoli e io acquisto a prezzo di mercato , si può verificare che negli anni successivi , cambiano le regole ed io mi ritrovo con una casa di valore notevolmente più basso di quanto pagato?
Grazie e cordiali saluti pasquale

    Fabio Zerbinati Post author
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    Buongiorno e grazie per avermi scritto. Assolutamente corretta la richiesta di visionare ed analizzare la convenzione. Il venditore è tenuto ad adempiere alle relative condizioni, anche di prezzo ed eventuali requisiti terzi. Per quanto riguarda la compravendita, dovrei sapere se è stato redatto un preliminare (o proposta accettata) e se in tale contratto è menzionato qualcosa in merito. Come linea generale, Lei non dovrebbe rischiare nulla (uso il condizionale solo per il fatto che non so come recitano eventuali contratti stipulati) in quanto è il venditore che si è eventualmente impegnato a vendere a determinate condizioni che non può rispettare a causa dei limiti imposti dalla convenzione menzionata. Per quanto riguarda gli aspetti commerciali nel tempo, purtroppo nessuno ha la sfera di cristallo ma non dovrebbero esserci problemi legati al caso specifico rimandando eventuali perdite al concetto generale di calo del mercato sempre in agguato in momenti di instabilità come quelli vissuti ai giorni nostri. Spero di esserLe stato utile e resto in attesa di eventuali altre Sue necessità. Fabio Zerbinati

pasquale
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Buongiorno (riscontro commento del18-4
Molto soddisfatto per la rapidità e contenuto della Sua risposta . Informazioni , per me, molto utili in quanto sono stato sprovveduto nell’ accettare la proposta di vendita compilata dall’agenzia , senza prevedere nessuna clausola di condizionamento dell’acquisto casa all’erogazione del mutuo e fra l’altro per i tempi del preliminare molto brevi.
Ebbene ora, per consentirle altre risposte ai miei quesiti, aggiungo qui di seguito quanto potrebbe servire per inquadrare tutta la mia situazione..
Il 30-3 l’agenzia ha preparato la proposta vendita (accettata dal venditore il 4-4) ove: 1) ho versato un mio assegno di 5000€ intestato al venditore 2) fissato la data 30-4 per il preliminare con altro assegno di 20000€ da versare 3) fissato termine rogito entro fine giugno con il versamento di un assegno a integrazione alla quota mutuo.
Lunedì, 23-4 dovrei avere la disponibilità della banca per l’elargizione del mutuo (1^ fase) per poi passare alla perizia, che solo se tutto è ok e non ci sono vincoli di prezzo consentirà il prosieguo dell’operazione .
Intanto , entro il 28-3 devo procedere con il preliminare , Ma la mia preoccupazione è quella di essere certo, che se il comune documenta che l’immobile non è soggetto al vincolo di prezzo , questo limite , non me lo posso ritrovare fra 10-20 anni quando potrei decidere di rivendere la casa. COME CAUTELARMI ? E ‘ il notaio che deve darmi sicurezza? Posso rimandare il preliminare fino a quando non mi viene fornita la convenzione del comune che in modo chiaro esclude qualsiasi vincolo di prezzo.?

1)Descrizione , stato dell’immobile come riportato del modello proposta dell’agenzia :
a) Ubicazione ——————
b) Composizione ———————–
c) Identificativi catastali ———————
d) Proprietà SUPERFICIARIA , seguito dal nome del proprietario
e) Atto di provenienza ASSEGNAZIONE DI ALLOGGIO DI COOPERATIVA
2)Documento convenzione municipio ………datata 1983 al paragrafo art. 3 si legge :
Il comune si impegna a non assoggettare le aree a limitazioni ed a diritti a favore di terzi che siano incompatibili con il diritto di superficie concesso.

Mi scuso se chiedo troppo Mille grazie e cordiali saluti pasquale

    Fabio Zerbinati Post author
    Reply

    Buongiorno, non è assolutamente troppo: sono qui per rispondere ed aiutare tutte le volto che mi è consentito. Ferma l’imprecisione dei colleghi nel redigere la proposta, passiamo oltre. Se da un lato non ho mai visto revisioni postume delle convenzioni classiche nei miei anni di attività, dall’altro dove non vi è formalmente specificata l’impossibilità di revisioni nel tempo dei parametri non esiste la sicurezza che gli stessi restino tali…. quindi assolutamente è necessaria l’analisi della convenzione stessa per sottoscrivere un preliminare degno di tale nome (in vero, serviva anche per redigere una proposta degna). Nel Suo caso il tempo stringe e reperire questi documenti non è sempre immediato (se vuole posso guardarci…) quindi vedo come unica via un incontro amichevole con il venditore per pattuire concordemente l’inserimento in preliminare di una sospensiva che renda nulli gli accordi ove vi siano vincoli di prezzo o non sia menzionato il divieto di revisione della convenzione stessa nel tempo. Punto sull’agenzia, nonostante io non approvi il modus operandi dubito che Lei possa essere sollevato dalla provvigione qualunque sia l’esito delle analisi. Resto di attesa di nuove e di potermi rendere utile. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

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