Condizione sospensiva per tutelarsi quando si chiede un mutuo

9 gennaio 2017 di Fabio Zerbinati
condizione sospensiva proposta di acquisto casa

Molti di noi,nel corso della vita, si troveranno a richiedere un mutuo per comprare casa, senza sapere che è bene avvalersi di specifica condizione sospensiva in proposte di acquisto e preliminari di compravendita.

Una condizione sospensiva è utilissima in proposte di acquisto bilaterali e/o preliminari di vendita al fine di non incorrere in inadempienze nel caso venga negata l’erogazione del mutuo richiesto a sostegno dell’acquisto di un immobile. A tal proposito ricordiamo che una proposta di acquisto bilaterale, una volta accettata dal venditore, muta la sua natura in contratto preliminare (anche se non idoneo ad essere trascritto). Ad ogni modo le due casistiche richiedono accortezze specifiche ed è da considerarsi che nella casistica più comune tale condizionamento contrattuale, previsto  all’art. 1353 del codice civile “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto”, è solitamente a favore della parte acquirente.

Condizione sospensiva nella proposta di acquisto di un immobile.

Una volta trovato il vostro immobile da un’agenzia immobiliare, Vi verrà chiesto di formulare una proposta di acquisto da sottoporre al venditore (ne parlo in un altro articolo che trovate cliccando qui), contenente le logistiche di acquisto da Voi proposte quali prezzo, tempi e modi di consegna del bene, sensibilità caso-specifiche.

Dopo che il venditore avrà accettato, tale proposta sarà un vero e proprio preliminare di vendita con tanto di assegno di deposito presso l’agenzia immobiliare, che in tale circostanza muterà la sua natura in caparra confirmatoria.

A questo punto nascono le relative obbligazioni: per chi compra di corrispondere il prezzo pattuito entro data essenziale prevista per il rogito, per chi vende di cedere il bene con atto di trasferimento della proprietà entro medesima data.

Spesso per corrispondere tale prezzo ci si trova nella situazione di richiedere un mutuo. La banca, al momento della vostra richiesta, vi chiederà copia della proposta accettata, atto di provenienza del bene, planimetria catastale, visure catastali  e provvederà ad inviare un perito presso l’unità al fine della perizia e della verifica di congruità dei valori.

Nel caso la banca sentenzi l’assenza dei requisiti per l’erogazione, le obbligazioni reciproche non decadono se non vi siete tutelati con una condizione sospensiva e potrebbero portare alla perdita delle somme di deposito da voi lasciate in agenzia.

A tale fine è bene condizionare l’acquisto al buon esito della richiesta di mutuo, specificando che il contratto è da ritenersi nullo e privo di efficacia (con restituzione delle somme versate a deposito) qualora l’istituto prescelto non deliberi il finanziamento. Ovviamente, tale clausola andrà implementata con termini essenziali e cifre al fine di evitare incomprensioni o sviste.

Un esempio di condizione sospensiva potrebbe recitare :

La presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora l’istituto di credito prescelto per l’erogazione di mutuo a sostegno dell’acquisto non deliberi un finanziamento di almeno € 100.000(es) entro e non oltre il giorno xx-xx-xxx. In caso di mancata delibera nei termini essenziali resta inteso, sin da ora ed ora per allora, che l’assegno n°———– del —– da me depositato presso l’agenzia immobiliare xxxxxx  dovrà essermi restituito entro giorni 2 lavorativi con relativo verbale di consegna, senza penali e/o richiesta di danno alcuna”

La presenza di tale condizione sospensiva  è fondamentale per dormire sonni tranquilli poichè molto difficilmente un istituto vi fornirà delibera formale prima che voi abbiate firmato la proposta. Solitamente è opportuno prendersi almeno due mesi di tempo a partire dalla data di accettazione della proposta, viste le tempistiche medie degli istituti di credito.

Un’altra accortezza riguardante la condizione sospensiva nella proposta di acquisto

E’ bene specificare in forma scritta con l’agenzia che in caso di mancata delibera del mutuo nessuna provvigione o somma  sarà da corrispondersi. Questo non è così scontato come si potrebbe pensare poichè il mediatore ha portato a termine il proprio lavoro con l’accettazione della proposta. Diverse sentenze danno ragione alle agenzie in questo senso.

Un ultimo fattore molto importante: In linguaggio immobiliare purtroppo la parola non vale più, nel momento in cui firmerete il contratto con la vostra banca assicuratevi che in esso l’istituto si impegni a fornirVi, non appena disponibile, copia della delibera o del diniego…è l’unico modo per essere certi di poter far valere le vostre ragioni e solitamente non è un punto contemplato di default dalle banche che per tutelarsi da sviste cercano di evitare impegni formali in questo senso.

Un mio commento personale: L’attesa dei tempi degli istituti di credito per l’erogazione (..e l’incertezza dettata dalla clausola sospensoria)  non sono graditi alle agenzie immobiliari poichè giocoforza esse posticipano la stipula del contratto preliminare, sede in cui l’agenzia incassa la provvigione. Potrà capitarvi di trovarvi davanti mediatori che si rifiutano di utilizzare tale clausola: diffidate, un professionista DEVE tutelarvi.

Nei prossimi articoli parleremo della condizione sospensiva nei preliminari Notarili di compravendita, non cambia molto ma sono necessarie alcune accortezze esclusive.

2 comments on “Condizione sospensiva per tutelarsi quando si chiede un mutuo

michele*
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salve,ero intenzionato ad acquistare una residenza estiva,la banca non ha deliberato il mutuo,con l agenzia ce una proposta di acquisto,sono tenuto a versare qualcosa in agenzia?

    Fabio Zerbinati Post author
    Reply

    Buonasera Michele,
    sarebbe da analizzare il contenuto della proposta. In essa è sempre bene inserire una clausola sospensiva a tutela delle dinamiche di finanziamento. Essa può recitare indicativamente in questo modo “la presente proposta è da intendersi nulla e priva di efficacia ove l’istituto di credito prescelto per l’erogazione di mutuo non deliberi suddetto finanziamento per la somma di almeno euro xxxxx entro e non oltre il xxxxx” . Ove la sua proposta sia stata accettata dal venditore e non presenti questa clausola, l’agenzia può richiedere il pagamento della provvigione in quanto il suo compito di raggiungere un accordo tra le parti è stato comunque raggiunto. Non decade il diritto in quanto la mancata compravendita ha luogo per cause esterne all’agenzia medesima (ovvero a causa della decisione bancaria). Come già anticipato è comunque da contestualizzare il discorso in base a ciò che è stato scritto in proposta. cordiali saluti

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