Casa in affitto e pericoli incombenti : come tutelarsi

12 dicembre 2016 di Fabio Zerbinati
casa in affitto a bologna

Trovare una casa in affitto, soprattutto nelle grandi città, sta diventando sempre più difficile ed anche dopo che l’avrete trovata saranno necessarie diverse accortezze per la vostra tutela.

I motivi principali che causano una bassissima disponibilità di case in affitto sono due: il primo è l’esponienziale aumento di proprietari che destinano i propri alloggi a locazioni turistiche (tramite airB&B e simili), il secondo è la paura derivata dal fatto che negli ultimi anni, a causa della crisi, si registra una percentuale di inadempienza al pagamento del canone superiore al 10%. La nostra esperienza è prodotta a Bologna, ma possiamo affermare che il fenomeno è diffuso in buona parte dei centri abitati.

Per scelta non mi occupo di affitti residenziali ma ho pensato di proporvi questa risorsa per darvi una mano a non commettere sbagli e per ricordarvi che se deciderete di acquistare una casa ASE ha un metodo completamente nuovo sul mercato Italiano per farlo in tutta sicurezza. In questa pagina trovate i primi dettagli.

La ricerca di una casa in affitto si svolge principalmente sul web

Ad oggi sia i privati che le agenzie immobiliari utilizzano la rete per la diffusione dei propri annunci. Un primo consiglio è quello di verificare con chi state parlando. Nel caso delle agenzie  è facile poichè esse hanno una sede legale, un indirizzo, un volto. Nel caso dei privati molto più difficile: spesso infatti ci verranno fatte numerosissime domande prima di sapere per esempio dove si trova la casa o chi è il proprietari: diffidate!

Non c’è nulla da nascondere e chi nasconde lo fa solitamente per un buon, suo, motivo…di certo non è la persona che fa al caso nostro.

Molti furfanti sfruttano la ricerca di una casa in affitto per truffare gli utenti.

Nell’ultimo periodo si sono moltiplicate le truffe, è un dato di fatto. Prima regola: mai e poi mai mandare somme di anticipo (a nessun titolo), prima di aver visto la casa e conosciuto il proprietario. In molti ci cascano, versano somme via web a fantomatici locatori che ovviamente, spariscono subito dopo.  Scegliete privati “trasparenti” ed agenzie verificate. Tutto il resto è da escludere a priori.

La tua ricerca ha prodotto i risultati sperati? Bene! Ora fai attenzione.

Indipendentemente che la casa sia fornita da un privato o un’agenzia, ogni fase dovrà essere sviluppata tenendo in considerazione molti aspetti tecnici e di diritto.

Partiamo dal punto principale: la stipula del contratto di locazione.

A livello abitativo i contratti principali sono : ordinario (4+4), concordato (3+2), transitorio. Non esiste una regola unica nella scelta, solitamente dipende dalle esigenze di entrambe le parti. Tutti, però, devono contenere le informazioni necessarie ad una corretta locazione.

  • Censimento delle parti (proprietario e conduttore) con residenza, codice fiscale, anagrafica completa.
  • Censimento dell’immobile e degli accessori come cantine e/o autorimesse. E’ obbligatorio menzionare i dati catastali completi (foglio, mappale, subalterno, rcl, consistenza) e la classe energetica anche se per quest’ultima è decaduto l’obbligo di allegare copia della certificazione al contratto (deve comunque essere disponibile ad ogni nuova locazione di singole unità immobiliari). E’ inoltre fondamentale verificare che l’immobile abbia una destinazione d’ uso adatta a quella necessaria al conduttore: nonostante spesso succeda, magazzini, cantine, sottotetti non possono essere locati ad uso abitazione…in quanto non lo sono!
  • Canone di locazione, modalità e tempistiche di pagamento (nel caso di canoni concordati bisogna rispettare i parametri dettati dall’accordo territoriale)
  • Durata, facoltà di recesso e rinnovo
  • Tipo e stato degli realtà si può prendere in affitto anche una casa dove l’impianto non è norma ma ciò deve essere noto al conduttore e ben menzionato nel contratto di locazione. Resta fermo che sconsigliamo assolutamente di abitare case dove un impianto elettrico o gas non sia a norma.
  • Tipologia di arredo e relativo allegato fotografico dimostrante lo stato dello stesso al momento della stipula contrattuale.

La regolarità degli impianti è un punto critico

La Legge che riguarda la certificazione degli impianti tecnologici è la n° 46 del 1990 . E’ dunque ovvio che per essere a norma un impianto elettrico, idrico, gas o sanitario DEVE possedere non solo i requisiti disposti dalla normativa ma un vero e proprio certificato di conformità (o rispondenza) corredato da visura camerale di chi l’ha fatto e schema dell’impianto. Ad oggi è inoltre obbligatorio che tali conformità siano depositate presso il Comune di competenza dell’immobile, che rilascerà relativo numero di protocollo generale.

Succede, purtroppo, che certificazioni vecchie siano si valide dal punto di vista amministrativo, ma è opportuno controllare lo stato fisico dell’impianto…l’ideale sarebbe farlo vedere ad un elettricista, ma già un attento esame visivo può dare indicazioni (fili a vista, plafoniere danneggiate ecc).

La regolarità urbanistica è anch’essa un punto da considerare.

Erroneamente, è molto inusuale che si controllino gli aspetti urbanistici di una casa presa in affitto. Per contro è assolutamente un parametro di valutazione il fatto che sia costruita in forza di regolari licenze e provvista di certificato di agibilità, che ne sancisce l’essere adeguata a svolgere la funzione sociale per cui è stata costruita: ovvero essere abitata e possedere i relativi requisiti di salubrità, sicurezza, risparmio energetico ecc. Un controllo non guasta e se vi hanno fatto firmare un contratto abitativo per una casa in affitto che risulti poi non regolare o addirittura con un altra destinazione d’uso è sicuramente necessario rivedere gli accordi o per lo meno andare a fondo per eviscerare la reale situazione…ne va del vostro portafogli e della vostra sicurezza.

In questo articolo ho già affrontato il tema della regolarità urbanistica sotto l’aspetto di due diligence per l’acquisto di immobili residenziali. Su un affitto non si chiede tanto, ma date un’occhiata per rendervi conto di quanti siano i parametri da valutare in un’operazione immobiliare.

La consegna della casa.

Se tutti i parametri rispecchiano le vostre necessità e ci sono i requisiti passerete alla stipula del contratto e conseguentemente a farvi consegnare la casa.

In quella sede, andate insieme al proprietario e controllate che vi venga consegnata secondo gli accordi e comunque senza evidenti problematiche. Controllate che gli arredi siano nello stato riportato nel set fotografico allegato al contratto e che non ci siano dettagli particolari che vi erano sfuggiti.

Da quel momento sarete voi i custodi della casa in affitto, in questo modo nessuno potrà imputarvi danni preesistenti. Voi dovrete averne la dovuta cura.

Un ultima nota: Valutare la reale utilità di una casa in affitto

Ad oggi viviamo un momento del mercato immobiliare molto incerto in cui, cercando bene, si possono trovare immobili in vendita a prezzi molto vantaggiosi rispetto ad altri tempi. Se a questo aggiungiamo che i tassi applicati ai mutui per l’acquisto prima casa risultano ad oggi particolarmente favorevoli, viene immediato pensare che, forse, potrebbero esserci i requisiti per prendere “due piccioni con una fava”: trovare una nuova casa ed allo stesso tempo fare un discreto investimento!

Se sei combattuto tra prendere una casa in affitto o comprarla scrivimi  a fz@a-s-e.it, sarò ben lieto di valutare con te il giusto rapporto costi-benefici.

2 comments on “Casa in affitto e pericoli incombenti : come tutelarsi

Giulia
Reply

Penso che oggi come oggi non convenga piu prendere casa in affitto un tempo forse era un alternativa oggi no , prima si decideva di andare in affitto perché non si poteva accedere ad un mutuo ,le banche chiedevano troppe garanzie e chi non c e le aveva era costretto a prendere casa in affitto, oggi ciò che chiede la banca lo chiedono i proprietari di immobili che intendono affittare anzi credo sia piu facile chiedere un mutuo che prendere casa in affitto, i proprietari sono troppo esagerati sono passati da un estremo all altro ,chiedono reddito dimostrabile, assicurazioni, fideiussioni, deposito cauzionale,capisco che si debbano tutelare ma credo che questo valga per chiunque

    Fabio Zerbinati Post author
    Reply

    Buongiorno Giuliana,
    grazie per il Suo commento che di certo condivido, purtroppo il periodo sociale ed economico troppo spesso porta i locatori ad eccedere nelle richieste di tutele contrattuali. Un po di buon senso non guasterebbe. Devo, però, aggiungere un mio personalissimo parere. Proprio perchè viviamo tempi scellerati di grande incertezza non solo in campo immobiliare, una locazione allontana il rischio di ritrovarsi nella stessa situazione in cui versano tutti gli utenti che hanno comprato casa in periodi di euforia di mercato (es 2006-2007). Oggi tali soggetti, se dovessero rivendere la loro casa a Bologna, dovrebbero “accontentarsi” di un prezzo realizzato del 30% in meno minimo rispetto al prezzo di acquisto. Il millantato aumento del mercato odierno, infatti, riguarda solo il numero di compravendite e non certo i prezzi medi che anzi, tendono a calmierarsi al ribasso soprattutto fuori dai centri maggiori. Se aggiungiamo la grande instabilità dilagante viene immediato comprendere che la locazione mette di certo al sicuro dal rischio, concreto, di rimesse economiche importanti. Ovviamente, chi ha disponibilità economiche forti può azzardare oggi l’acquisto di beni con l’auspicio di future rivalutazioni di mercato, ma in tutti quei casi in cui le disponibilità sono ordinarie è comprensibile come la locazione rappresenti ancora oggi un valido alleato. In un mercato sempre più evoluto gli assolutismi sono, a mio umile avviso, da sostituirsi con piano personalizzati utente per utente. Consideri anche il fatto che in realtà il carico fiscale per un acquisto tra imposte di registro, onorari notarili, compensi di mediazione, gestione nel lungo periodo, imposte locali, manutenzioni ecc. è di molto superiore a quello in capo anche alla più “garantita” locazione.

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