Proposta di acquisto di un immobile già costruito

18 novembre 2016 di Fabio Zerbinati
proposta di acquisto

La proposta di acquisto di un immobile è quel documento redatto principalmente dalle agenzie immobiliari per sancire le linee guida di una compravendita ed è solitamente vincolante per le parti.

La proposta di acquisto più utilizzata dalle agenzie immobiliari è, infatti,di tipo bilaterale: prevede che il venditore, una volta valutate le condizioni proposte e consideratele favorevoli alle proprie esigenze, la accetti.

A seguito dell’accettazione la proposta di acquisto varia nella sua natura trasformandosi in un vero e proprio preliminare di vendita, variazione su cui però sono necessarie diverse considerazioni.

Le obbligazioni che nascono dall’accettazione della proposta di acquisto spesso non sono costruite su informazioni complete.

La proposta di acquisto dal punto di vista dell’agente immobiliare rappresenta il punto di formalizzazione dei propri risultati professionali. Questo è il motivo per cui molti agenti spingeranno per farvi sottoscrivere quanto prima tale documento. Da un lato ha un buon valore di tutela per le parti: una volta accettata, ed essendo vincolante, permette una certa garanzia di proseguire effettivamente nella compravendita, grazie anche all’assegno di deposito fiduciario quasi sempre richiesto e che, sempre post accettazione, si trasforma in una vera e propria caparra confirmatoria. Dall’altro, l’incompletezza delle informazioni può creare gravi danni economici, per lo più ai venditori che nel caso emergano problematiche non precedentemente note ed irrisolvibili nei termini essenziali, potrebbero incorrere ad inadempienze gravi con obbligo della restituzione del doppio delle somme versate a caparra.

Una buona proposta di acquisto deve tenere in considerazione:

  • Censimento preciso delle parti
  • Censimento dei cespiti oggetto
  • Logistiche: prezzo, caparre, termini essenziali per gli atti
  • Urbanistica : Agibilità, coerenza con l’ultimo precedente edilizio, regolarità delle licenze precedenti ecc.
  • Catasto  : Conformità ai fini fiscali e corretta identificazione della rendita e della consistenza
  • Prestazioni energetiche
  • Trascrizioni, ipoteche, servitù, gravami, provenienze
  • Situazione condominiale e relativi carichi e/o necessità e/o liti in corso
  • Clausole sospensorie per eventuali mutui (sempre raccomandate)
  • Logistiche di consegna, eventuali locazioni in corso, pattuizioni caso-specifiche
  • Eventuali convenzioni (aree peep, aree consorziali ecc.)

Da questo elenco è chiarissimo che per redarre una proposta in modo completo e sicuro per le parti, le attività preventive necessarie vanno ben oltre a quelle normalmente applicate.

Esse infatti richiedono una due diligence immobiliare che consideri tutte le discipline di cui sopra (urbanistica, catastale, edilizia, condominiale, amministrativa) e di conseguenza l’intervento di figure professionali quali tecnici e legali. Non ultimo sarebbe opportuno redigere proposte di acquisto in seguito anche all’analisi della relazione ventennale che permette di verificare vincoli e gravami vari nell’ultimo ventennio e dunque, soprattutto, se alcuni di essi per qualsivoglia ragione siano ancora in essere limitando la disponibilità del bene.

La proposta di acquisto non è solitamente in forma adatta per essere trascritta nei registri immobiliari.

Questo ovviamente per la sua stessa natura di scrittura privata non autenticata. Traduciamo: Non essendo trascrivibile può succedere che nonostante l’accettazione, la parte venditrice provveda ugualmente a vendere il bene ad un terzo. In questo caso, se da un lato è vero che l’assegno di deposito (o caparra) viene restituito, dall’altro la parte acquirente subirà un danno non potendo procedere al desiderato acquisto..con la relativa perdita di tempo e risorse.

Nota ulteriore: La trascrizione, di cui parleremo in modo più approfondito in un prossimo articolo, non ha nulla a che vedere con la registrazione della proposta accettata presso l’Agenzia delle Entrate…obbligatoria! In realtà, solo una piccola parte delle proposte vengono effettivamente registrate, ma essendo esse atti negoziali a tutti gli effetti, risultano soggette entro 30 giorni dalla data di stipula con contestuale versamento delle relative imposte:

  • 200 Imposta fissa
  • 0,5% degli importi versati a titolo di caparra/deposito fiduciario
  • 3% di eventuali importi imputati ad acconto prezzo
  • Marche da bollo (n. 1 marca per ogni copia e per ogni 4 facciate o 100 righe)
  • Marche da bollo per allegati ove presenti (planimetrie, scritture ecc.)

Nel caso si proceda ad un ulteriore preliminare notarile prima del termine ultimo per la registrazione, non decade l’obbligo, ma si può ovviare registrandola come allegato del preliminare stesso.

Quello che posso consigliarVi è di non farvi prendere dalla fretta di concludere l’affare, di immobili in vendita oggigiorno che ne sono migliaia. Assicuratevi, anche attraverso professionisti da Voi designati, che l’agenzia abbia raccolto e controllato tutta la documentazione necessaria alla redazione di una proposta completa e sicura. Insomma, serve equilibrio tra la volontà di raggiungere gli accordi formali e la garanzia che gli stessi vengano redatti nella massima sicurezza delle parti.

Io onestamente preferisco di gran lunga la redazione di lettere di intendi unilaterali non vincolanti, rimandando ad un preliminare notarile la nascita delle obbligazioni contrattuali.

Questa prassi non esula dalla necessità di tutti i controlli, ma aggiunge la supervisione di un pubblico ufficiale, quale è il Notaio, sul regolare controllo di tutte le risultanze delle analisi sull’immobile. La lettera di intenti, inoltre, per la natura unilaterale, non è soggetta all’obbligo di registrazione, possiamo al limite allegarla al preliminare notarile per completezza e trasparenza degli atti.

Un ultimo consiglio in merito alla proposta di acquisto:

Ritengo sia assolutamente rischioso includere l’eventuale arredo all’interno della proposta di acquisto dell’ immobile. Molto meglio redigere la proposta menzionando il solo immobile ed a lato produrre un’altra scrittura privata  in cui si cede l’arredo a titolo gratuito od oneroso a secondo degli accordi presi. Quest scrittura dovrà essere redatta in doppio originale firmato dalle parti, corredato di elenco dettagliato e foto ben fatte di ogni pezzo.

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