Due Diligence immobiliare: cos’è ed a cosa serve

2 novembre 2016 di Fabio Zerbinati
due diligence immobiliare

La “Due diligence immobiliare”, ovvero la “Diligenza Dovuta”, è un documento descrittivo delle caratteristiche qualitative di un immobile e della rispondenza di quest’ultimo a quanto dettato dalle vigenti normative.

Nell’ultimo decennio le normative in materia immobiliare sono profondamente cambiate. Soprattutto, è esponenzialmente cresciuta la necessità di rispettarle per una buona gestione dei propri immobili nel breve  o lungo periodo, per scegliere le migliori opportunità di sfruttamento e per compravendite effettuate in sicurezza, perseguendo la massima valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare.

In una transazione immobiliare è, infatti, il venditore a dichiarare e garantire la regolarità dell’immobile (e non il Notaio!) che sta cedendo con l’atto di trasferimento della proprietà. Per contro, è anche interesse di qualunque compratore assicurasi che l’acquisizione sia svolta nel massimo rispetto del proprio investimento economico.

In passato la tendenza ha relegato la Due Diligence immobiliare ai grandi compendi o comunque a immobili di elevata consistenza, mentre oggigiorno più che mai essa risulta fondamentale in ogni transazione e l’assenza di queste verifiche rappresenta la fonte del 99% dei problemi in ordine contrattuale durante le compravendite di qualsiasi tipo di immobile.

Abusi edilizi, trascrizioni, pesi, ipoteche, gravami, servitù sono termini ormai di uso comune della quotidianità di tutti coloro che si ritrovano a doversi muovere tra i mattoni. Le stesse agenzie immobiliari spesso latitano nello svolgimento di verifiche così approfondite per il semplice motivo che non è un loro obbligo giuridico, senza contare che produrre una buona Due Diligence immobiliare implica in primis un investimento (..e quindi un maggior rischio imprenditoriale per i mediatori che magari temono di non riuscire poi a vendere l’immobile ed incassare la provvigione). Queste attività, inoltre, producono allungamento dei tempi medi di vendita a causa dei tempi di risposta degli organi competenti e di quelli necessari alla redazione delle asseverazioni da parte dei tecnici. E’ anche da considerare che potrebbero emergere deficienze tali per cui l’immobile stesso potrebbe risultare non commerciabile nel mercato moderno.

Quando si deve svolgere la “Due Diligence immobiliare”?

La risposta è semplice: SEMPRE, ovvero prima di ogni operazione di cessione o acquisizione di immobili ed ogni volta che risulta necessario ragionare in merito alla gestione ed alle opportunità di sfruttamento del proprio patrimonio immobiliare nel breve e lungo periodo.

Chi la svolge?

Una Due Diligence immobiliare di qualità prevede l’intervento di più figure professionali tra loro coordinate:

  • Professionista abilitato (Architetto, Geometra o Ingegnere)
  • Legale
  • Personale specializzato (Impiantisti, Termo-tecnici, Fontanieri ecc)
  • Fiscalista

Risulta dunque evidente come sia molto più semplice (ed economico) affidarsi ad aziende specializzate nella fornitura di questo tipo di servizio e solo successivamente provvedere alla commercializzazione. Mettere in vendita un bene non verificato è un rischio immenso per entrambe le parti di una transazione, specificando che un contratto immobiliare (dall’incarico di vendita al rogito notarile) è da intendersi sicuro e ben fatto quando in esso vengono menzionate tutte le risultanze dei processi di verifica con relative obbligazioni delle parti stesse.

La Due Diligence immobiliare è composta principalmente di 3 parti:

  • CHECK LIST DOCUMENTALE:

E’ la raccolta di tutta la documentazione riguardante l’immobile oggetto di verifica, consistente in via non esaustiva in:  elaborati grafici, certificato di agibilità, atti di provenienza, licenze, condoni, pratiche edilizie, schede catastali.

 L’elenco completo lo trovate QUI. Nei prossimi articoli lo analizzeremo punto per punto.

E’ il primo passo visto che in tale documentazione viene esplicitato lo stato legittimo del bene, senza dimenticare che l’assenza di essa o parte di essa è già una negligenza che può produrre seri danni in sede Notarile o gestionale. Sarà cura dell’azienda incaricata reperire ed accertarsi dell’esistenza dei documenti ove il committente non possa fornirli.

  • COMPILAZIONE SCHEDA IMMOBILE & RILIEVO STATO DI FATTO.

Prevede analisi visiva delle caratteristiche del bene e del rilievo dello stato di fatto del medesimo. In questa fase interverranno i tecnici ed il personale specializzato. Verranno valutati fattori quali livello di manutenzione, stato e tipologia degli impianti tecnologici, vizi palesi, necessità in materia di edilizia e/o strutturali e problematiche tecniche.

  • CONFRONTO DEI DATI E REDAZIONE DOCUMENTO DI DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

E’ l’incrocio di tutti i dati prodotti dai due punti precedenti, formalizzato in un documento descrittivo del livello di difformità tra lo stato dei luoghi e quanto previsto da stato legittimo e/o prescrizioni normative. All’interno di questo fascicolo dovranno essere allegati tutti i documenti raccolti e prodotti. In esso verranno esplicitate sia le caratteristiche visivamente rilevate sia eventuali abusi edilizi, pesi, gravami , diritti di terzi ed ogni altra qualsivoglia sensibilità in ordine giuridico-urbanistico-tecnico, fondamentale alla redazione di contratti immobiliari sicuri e precisi. Ovviamente da questo documento si evinceranno anche i dati fondamentali ad una corretta stima dei giusti valori economici e le necessità di sanatorie o adempimenti. E’ chiaro, dunque, quanto tutto questo sia da intendersi propedeutico ad ogni ulteriore attività immobiliare.

Il documento di Due Diligence dovrà essere poi consegnato all’agenzia immobiliare (che ne dovrà tenere conto anche nella redazione dell’incarico di vendita), ove essa non coincida con l’azienda che l’ha prodotto ed allo studio Notarile al fine della miglior diligenza contrattuale possibile.

Ovviamente questo tipo di attività  è ancor più importante quando si è nel mezzo di una compravendita tra privati, ovvero dove manca un professionista a vigilare su tutte le fasi precedenti al rogito notarile.

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