Raccolta ed analisi dei documenti degli immobili

28 ottobre 2016 di Fabio Zerbinati
Documenti degli immobili

La lista di documenti degli immobili varia tra le singole tipologie: appartamenti in condominio, cespiti indipendenti-compendi, terreni.

La sua analisi approfondita è di primaria importanza per una corretta gestione dei beni e la loro massima valorizzazione commerciale.

L’analisi dei documenti degli immobili ed il loro confronto con l’effettiva situazione oggigiorno è fondamentale  al fine della miglior gestione e valorizzazione possibile. Proprio per questo le attività di Due Diligence (trad. Diligenza Dovuta) sono sempre più richieste da tutte le fasce e tutti i comparti dell’odierno mercato immobiliare.

Documentazione Tecnica:

Riguarda gli aspetti costruttivi ed impiantistici del cespite immobiliare e la relativa analisi risulta fondamentale per evincere le caratteristiche qualitative dell’immobile, necessarie ovviamente nella determinazione di un equo valore. Qualità e peculiarità dei materiali e delle pose, tipologia degli impianti tecnologici e loro stato, prestazioni in ordine di risparmio energetico, relazioni circa la statica e la struttura dell’edificio sono tutti parametri fondamentali per una corretta gestione e compravendite valorizzate.

  • Conformità impianti elettrico-idrico-gas-sanitario (anche delle parti comuni)
  • Documentazione impianti fognari
  • Documentazione riguardante la tipologia costruttiva
  • Certificazione energetica
  • Relazione statica e/o Collaudo

Documentazione Amministrativa-Catastale:

Riguarda tutta la parte amministrativa, giuridica e fiscale dei beni, volta ad attestare la legittimità del diritto di proprietà oltre eventuali diritti, pesi, gravami, servitù, ipoteche a favore di terze parti.

  • Atto di provenienza del terreno e relativo preliminare ove esistente
  • Atto di provenienza dell’immobile ove esistente oltre atto preliminare.
  • Successioni ove esistenti
  • Relazione Ventennale
  • Visure e  Planimetrie catastali del terreno
  • Visure e Planimetrie catastali dell’immobile
  • Convenzioni ove esistenti (es. immobili costruiti in area consorziale)
  • Eventuali scritture private
  • Atti ipotecari e Atti di cancellazione ipoteche ove esistenti
  • Regolamento di condominio ove esistente
  • Delibere-situazioni-sensibilità in ordine condominiale
  • Situazione dei pagamenti (condominio-utenze-convenzioni)

Documentazione urbanistica:

E’ l’insieme dei documenti degli immobili attestante lo stato legittimo degli stessi e la rispondenza a quanto sancito dagli strumenti urbanistici vigenti.

  • Licenza di costruzione o permesso di costruire con elaborati grafici
  • Certificato di destinazione urbanistica del terreno (CDU)
  • Eventuali condoni-concessioni a sanatoria con elaborati grafici
  • Copia  pratica edilizie svolte sul cespite con elaborati grafici (DIA, CIL, SCIA)
  • Attestato di compatibilità paesaggistica se prevista
  • Qualificazione e/o Certificazione sismica
  • Certificato di agibilità aggiornato

Elaborazione dei documenti degli immobili.

Il nodo cruciale è il confronto di tutta la documentazione di cui sopra con l’effettivo stato dei luoghi e delle circostanze di fatto degli immobili. Questo permette di rilevare ogni qualsivoglia necessità o sensibilità in merito a gestione e commercializzazione (acquisizione o dismissione) al fine della massima valorizzazione del proprio patrimonio.

Tali attività richiedono la contemporanea prestazione di più professionisti quali tecnico (architetto, geometra o ingegnere), legale, fiscalista, aziende o personale specializzato (es, impiantisti, termo-tecnici).

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