Certificato di abitabilità mancante

29 settembre 2016 di Fabio Zerbinati
Certificato di abitabilità fondamentale in compravendita immobiliare

L’importanza del certificato di abitabilità nelle compravendite immobiliari è appena stata rimarcata da una sentenza di Settembre 2016 della Corte di Cassazione.

Andiamo per gradi e per prima cosa definiamo cosa è il certificato di abitabilità.

Mentre nel passato veniva fatta distinzione tra certificato di abitabilità e di agibilità, oggigiorno si è semplificato il concetto nel Testo Unico per l’Edilizia ( D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)  annullando tale differenza ed assumendo il concetto di abitabilità come unico.

Il certificato di abitabilità è quel documento emesso dagli uffici Comunali che dichiara l’immobile in grado di svolgere la funzione sociale ed economica per cui è stato concepito.

L’ottenimento del certificato di abitabilità è subordinato alla presenza di una serie di requisiti di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli immobili e degli impianti tecnologici in essi presenti (art. 24, 1° comma).

Il ruolo del certificato di abitabilità nel vendere casa è una diretta conseguenza del suo significato.

Se da un lato tale certificato non sia da considerarsi come uno strumento urbanistico,  è allo stesso tempo un titolo amministrativo di primaria importanza che attesta l’adeguatezza della cosa venduta ad essere abitata e commercializzata.

La sentenza 498/16 del 08-09-2016 sul certificato di abitabilità

E’ la più recente sentenza della Corte di Cassazione, pubblicata dal Tribunale di Belluno che sottolinea ulteriormente l’essenzialità del certificato di abitabilità nelle compravendite immobiliari

Citiamo la massima numero 1:

“Deve dichiararsi la risoluzione di diritto del preliminare di vendita immobiliare integrato da scrittura privata per inosservanza del termine essenziale, espressamente definito tale nell’interesse delle parti ai fini della consegna dell’unità immobiliare finita in ogni sua parte e della stipula del rogito notarile, laddove manchi il certificato di abitabilità dell’immobile, dovendosi ricordare che senza quest’ultimo il cespite non è commerciale e la violazione dell’obbligo di consegna all’acquirente costituito in capo al venditore può legittimare la domanda di risoluzione del contratto e risarcimento del danno

Traduciamo dal legalese: Il venditore rimborsa il compratore se manca il certificato di abitabilità entro i termini ultimi per il rogito.

Se state vendendo la vostra casa ed avete reperito un compratore, solitamente prima del rogito andrete a stipulare un contratto preliminare a pattuire tutte le circostanze di prezzo, tempistiche e logistiche dell’operazione con un termine essenziale ultimo per la stipula del medesimo atto di trasferimento. Il tutto corredato da una caparra a garanzia delle reciproche obbligazioni.

Con la presente sentenza, entro quella data essenziale viene sottolineato l’obbligo del venditore a consegnare al compratore il certificato di abitabilità, pena risarcimento del danno in base agli accordi preliminari stessi

Ovviamente tale obbligo è derogabile ma ad una sola condizione: al momento del preliminare o comunque precedentemente al termine essenziale con apposita integrazione approvata dalle parti si deve rimarcare l’assenza del certificato di abitabilità e l’obbligo del venditore a fornirlo entro una certa data.

Sottolineiamo un’altra cosa importante:

Eventuali ritardi degli uffici Comunali nel erogare tale certificato non costituiscono titolo per deroga alcuna.

Come evitare problemi:

Prima di promettere la vendita della Vostra casa con un contratto preliminare assicuratevi di essere in possesso del certificato di abitabilità (per questo tipo di verifica consultate il SERVIZIO CERTIFICA).

Un’ulteriore nota: una proposta di acquisto bilaterale (quelle usate da molte agenzie immobiliari, ndr) una volta da voi accettata ha valore di contratto preliminare (ps: vanno anche registrate presso l’agenzie delle entrate, ma questo lo sanno in pochi!). La conseguenza è diretta, accertatevi di averlo già al momento della prima commercializzazione: l’obbligo non è dell’agenzia, ma vostro. Un buon agente dovrebbe comunque assicurarsi della presenza del documento prima di prendere proposte di acquisto.

..E se dovesse risultare assente?

Il problema principale è dovuto all’eventuale assenza dei requisiti tecnici. Un esempio pratico: a Bologna uno dei requisiti è la presenza del sifone Firenze (collegamento fognario). Ormai quasi tutti gli edifici lo hanno installato ma in caso mancasse per poter ottenere l’abitabilità del vostro appartamento dovrete mobilitare il condominio per la delibera delle opere e questo potrebbe richiedere tempistiche troppo lunghe rispetto al vostro obbligo di consegnarlo entro data certa.

In questo caso il venditore è a rischio di inadempienza alle obbligazioni del contratto preliminare con conseguente obbligo di risarcimento verso il vostro compratore. Meglio di no. Vero?

Un’ultima cosa riguardo l’abitabilità:

Per consegna del certificato di abitabilità si intende la consegna di un documento valido ed aggiornato: un’abitabilità del 1972 fu rilasciata in base ai progetti ed alle caratteristiche in quel momento ed eventuali modifiche (non tutte, ve le illustreremo nel prossimo articolo) attuate sugli immobili nel tempo ed a volte anche non a voi note, implicano la necessità di aggiornamento del medesimo pena guai anche nel caso che, per “svista”, si riesca a rogitare.

Il compratore avrà comunque dieci anni di tempo dopo il rogito per far valere i propri diritti.

 

1 comment on “Certificato di abitabilità mancante

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