Leasing abitativo, non è tutto oro ciò che brilla

24 febbraio 2016 di Fabio Zerbinati
Leasing

Leasing abitativo e mutui bancari: le differenze

La Legge di stabilità introduce la possibilità di usufruire di leasing abitativo per “l’acquisto” di immobili residenziali, ovvero la società di leasing o la banca attraverso un contratto di locazione finanziaria si impegnano ad acquistare o far costruire l’immobile richiesto dall’utilizzatore finale, ovviamente su sue specifiche direttive.

La categoria più avvantaggiata da questo nuovo istituto sono sicuramente i giovani under 35 e con non più di 55.000 euro di reddito annuo, ovvero la categoria che ottiene con più difficoltà l’approvazione dei mutui. Le agevolazioni fiscali in merito sono notevoli: Irpef al 19% sui canoni fino ad 8000€ e 19% sulla maxi-rata finale (max 20000€). Per gli altri soggetti le detrazione si applica al 50% dei massimali di cui sopra, quindi 4000€ di canone annuo e 10.000 di maxi-rata finale.

Le differenze dal classico mutuo bancario sono notevoli, la più eclatante è che il cliente non diviene proprietario della casa, cosa che invece accade con un normale mutuo su cui la banca si limita ad istruire la relativa ipoteca.

La società, infatti, che eroga il servizio non fa altro che concedere tale immobile in uso all’utilizzatore finale,  che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento e che alla scadenza del contratto avrà facoltà di acquistare il bene a prezzo prestabilito. Nota rilevante in merito: la rendita della casa in leasing non fa parte della base imponibile su cui paghiamo le tasse.

Quali sono i vantaggi?

A prima vista sembrerebbero molti, in primis la possibilità di evitare il classico anticipo del 20% sul prezzo della casa prescelta che è di routine nei mutui ordinari ed inoltre il leasing offre una maggiore facilità di approvazione della pratica da parte della banca o società di leasing…non per nulla come vedremo in seguito.

Il fatto di non essere proprietari ma solo utilizzatori è utile in tutti quei casi in cui si è , per esempio, titolari di ditte individuali. Tali soggetti infatti, rispondono, in caso di sofferenze societarie, col proprio patrimonio personale.. immobili compresi. Gli immobili in leasing non sono aggredibili da processi fallimentari.

In difformità da quanto previsto dai mutui bancari, a norma dei commi 79 e 80, l’utilizzatore potrà richiedere la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici. Questo può, in verità, avvenire per non più di una volta e per un periodo massimo di 12 mesi. Tale sospensione è applicabile in conseguenza alla cessazione di rapporti di lavoro subordinati o in seguito alla cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’art. 409, numero 3, del codice di procedura civile. Al termine del periodo di sospensione, si riprenderà il pagamento dei “canoni” e la durata del contratto di leasing sarà implementata in base alla durata della pausa applicata. Tutto questo, importante, senza penali o costi di istruttoria. A breve su questo blog analizzeremo gli aspetti fiscali del leasing abitativo.

Molti di voi si chiederanno in fondo quale fosse la necessità di creare questo tipo di istituto….la risposta è semplice quanto illuminante: il leasing abitativo è la risposta del mondo bancario al Rent To Buy di cui parleremo presto su questo blog.

Il nodo è cruciale: Il leasing abitativo ha come destinatari principali i giovani under 35 con redditi medio bassi, ovvero la stragrande maggioranza, e quindi con un’ alta probabilità di non continuità lavorativa e difficoltà nel pagare le rate.

Col leasing abitativo, la banca ha un grossissimo vantaggio: è già proprietaria dell’immobile e quindi in caso di mancato pagamento dei canoni accordati, può tranquillamente vendere il bene sul normale mercato e non più attraverso il procedimento delle aste giudiziarie. Come funziona? semplicissimo: se voi non pagate le rate del leasing, la banca sollecita la normale procedura di sfratto e pone il bene sul mercato immobiliare. Ora come voi ben sapete il mercato di oggi non brilla per dinamismo, il che crea un problema notevole nel caso specifico: se la vendita del bene non compensa il valore pattuito nel leasing, sarà l’utilizzatore a doverne pagare la differenza oltre ad essersene già accollato i costi anche di perimento ove esistenti.

Ricapitolando: Per qualunque motivo voi non paghiate i canoni, senza aver sospeso ovviamente il contratto, la banca attiva la procedura di sfratto, vende l’immobile (senza aspettare aste e quant’altro) e se il ricavato della vendita non basta, vi chiede pure la differenza!

Attenzione dunque: il leasing abitativo può sembrare a prima vista una “agevolazione” per i giovani che vogliono comprare la prima casa, ma in realtà niente altro è se non l’ennesimo favore alle banche che vendendo più velocemente gli immobili sofferenti rientrano di capitali sulle spalle degli utilizzatori evitando allo stesso tempo di tenere “in pancia” numerosi immobili.

Noi di ASE vi consigliamo, salvo rarissimi casi, di tenerla come ultima soluzione percorribile se avete deciso di comprare la vostra casa!

 

 

 

 

 

 

 

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